Les Nouveaux Constructeurs


Rating value

SR2

2022-05-04

 

Justification de la note

EthiFinance Ratings attribue la note court-terme de SR2 au programme de NEU CP de 200M€ envisagé par la société Les Nouveaux Constructeurs SA (« LNC» dans ce rapport).

Le groupe LNC est un promoteur immobilier français de logements neufs, résidentiels ou tertiaires, sous forme de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il opère en France, principalement en Ile de France, ainsi qu’en Allemagne au travers de sa filiale Concept BAU. En 2021, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 714M€ pour un EBITDA de 95M€ soit un taux de marge de 13,5%. Il est détenu à plus de 99% par le groupe familial Bassac (CA 2021 de 1,2Mds€, résultat opérationnel courant de 202M€), dont il est à la fois l'entreprise historique et la participation la plus significative. Le groupe Bassac, coté sur Euronext Paris, opère principalement dans le domaine de la promotion immobilière en France, en Espagne et en Allemagne. Il possède une structure et une politique financière saines, marquées notamment par un levier net quasi nul.

Notre note reflète un profil financier solide, qui se caractérise entre autres par un levier net ajusté actuellement très bas (0,2x en moyenne sur 2020-2021), et qui devrait rester plutôt conservateur malgré une remontée prévue et assumée par le management dans les années qui viennent (vers 1,5x en moyenne) du fait de la remontée de dividendes envisagée et de l'augmentation prévisible du BFR. Les autres ratios financiers sont bons, notamment celui de FFO/dette nette ajustée, la société générant significativement de la trésorerie au travers de son activité de promotion. Seuls des dividendes conséquents (200M€ projetés sur 2022-2024), remontés au groupe Bassac, amputent ces flux de trésorerie opérationnels, ce qui n’empêche toutefois pas le groupe de présenter une politique financière que nous jugeons plutôt prudente et adéquate au regard des ratios financiers et de la comparaison avec les autres acteurs du secteur. A ce titre, le groupe LNC présente parmi les meilleures marges opérationnelles du secteur et peut être classé parmi les leaders du secteur en parts de marché également, même s’il reste un acteur limité en taille. Ce très bon positionnement par rapport à la concurrence tient d’une part à la stratégie de la société en matière de conception des projets immobiliers et d’autre part à sa stratégie en matière de commercialisation, sa structure financière saine lui permettant d’adapter le timing de commercialisation là où certains concurrents font le choix de lever plus rapidement le risque de portage associé au BFR.

 

Notre note est en revanche contrainte par le manque de diversification de l'activité, LNC réalisant la majeure partie de son chiffre d'affaires sur de la promotion immobilière résidentielle, ainsi que le manque de diversification géographique, assez inhérent au secteur, avec une présence significative en France, et plus particulièrement en Ile de France. En outre, le secteur de la promotion immobilière est dépendant d’un certain nombre de paramètres politiques (octrois de permis par les municipalités, normes environnementales décrétées), économiques (volatilité sur le coût des matières premières, taux des crédits) ou encore démographiques, susceptibles de jouer sur la volumétrie des projets ou leur rentabilité. Cette dépendance à des facteurs par nature non maîtrisables par les acteurs du secteur, contraint par conséquent la note, même si un ralentissement de l’activité n’est pas totalement préjudiciable à court-terme comme en témoigne l’impact positif sur le BFR et donc sur la trésorerie. 


Structure de la dette

A fin 2021, le groupe LNC présentait une dette brute consolidée de 115,5M€ qui se décomposait en 50M€ de RCF tiré, 6M€ de dettes locatives IFRS 16, et 59,5M€ de dettes relatives aux projets immobiliers de la filiale allemande, Concept BAU. La principale ligne de dette du groupe LNC est donc le RCF syndiqué sur LNC SA, d'un montant total de 175M€ et à maturité juillet 2026. Ce RCF est utilisé pour le financement des SNC au sein desquelles sont logés les projets immobiliers du groupe. Il est soumis à des covenants qui étaient respectés à fin 2021 avec une marge de sécurité très confortable.

 

Profil de liquidité très solide

Le profil de liquidité du groupe LNC est très solide, ce qui est reflété par un score de 3/3 d'après la méthodologie d'EthiFinance Ratings. En effet, la liquidité du groupe s'appuie sur une trésorerie conséquente au bilan à fin 2021, ainsi qu'une part du RCF qui reste non tirée. Les FCF après dividendes devraient être positifs à compter de 2023, tandis que le remboursement des dettes sera limité sur la période de projections (3 ans) et concernera essentiellement les crédits immobiliers de la filiale allemande.

 

Perspectives d’évolution des ratios de crédit (CMEE)

Notre CMEE est stable : les ratios financiers de LNC devraient en effet être moins conservateurs du fait de la remontée de dividendes en lien avec la stratégie financière du management. Toutefois, les ratios financiers ajustés de ces dividendes exceptionnels seraient sensiblement stables au cours des 12 prochains mois d’après nos projections. 

 

Sensibilité de la note

Un rehaussement de la note à SR1 nécessiterait une amélioration du profil financier pouvant notamment provenir d'une politique de distribution des dividendes moins généreuse. Cela pourrait également provenir d'une amélioration du profil opérationnel du groupe LNC, en particulier de la diversification géographique et de l'offre de produits.

En revanche, nous pourrions envisager de dégrader la note en cas de révision à la baisse des perspectives économiques et donc potentiellement de nos ratios financiers, ce qui pourrait se traduire notamment par un levier net supérieur à 2,0x, ou si la société devenait durablement moins conservatrice au niveau de sa politique financière.

 


 

Informations réglementaires

SPRR/2022/737/RAT/04/05/2022

LEI : 969500P7F9OOYSFMV854

Rapport d’initiation : Oui

Initiation de la notation : SR2, 04 mai 2022

Dernière action de notation : n.a

Nature de la notation : Notation publique court-terme sollicitée 

Avec participation de l’entité notée : Oui, ce rapport a été publié après avoir été revu par l’émetteur.

Avec accès à des documents internes : Oui

Avec accès à l’équipe dirigeante : Oui 

Services annexes fournis à l'entité notée : aucun service annexe n'est fourni au groupe Les Nouveaux Constructeurs ou Bassac.

Nom du président du comité de notation : Johann SCAVONE, Senior Credit Analyst

Principaux documents et sources utilisés :

  • Comptes consolidés Bassac 2020
  • Présentation des résultats consolidés Bassac 2021
  • Comptes consolidés LNC 2021
  • Présentation du groupe LNC
  • Discussion avec la direction financière et visite sur site

Limitation de l'action de notation :

EthiFinance Ratings estime que la qualité et la quantité des informations disponibles sur l'entité notée sont suffisantes pour fournir une notation.

EthiFinance Ratings n'a aucune obligation d'auditer ou de vérifier l'exactitude des données fournies.

Principales méthodologies utilisées :

https://files.qivalio.net/documents/compliance/long-term-methodology-04March2022.pdf

https://files.qivalio.net/documents/compliance/short-term-methodology-04March2022.pdf

https://files.qivalio.net/documents/compliance/QIVALIO-ESG-Considerations.pdf

 

Qivalio SAS

20 boulevard Eugène Deruelle

69003 Lyon

 

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