AEGIDE SAS

Action de notation et justification

• EthiFinance Ratings confirme la note court-terme de EF1, attribuée au programme de NEU CP de €100m d’Aegide SAS (ci-après Aegide Domitys).
• Aegide Domitys est un groupe français privé de résidences services seniors (RSS), faisant à la fois la promotion immobilière et l’exploitation opérationnelle des résidences.
• La confirmation de la notation du NEU CP est directement liée à la bonne qualité de crédit La Mondiale SAM (noté BBB+, perspective Stable par EthiFinance Ratings) qui est, depuis février 2025, l’actionnaire unique du groupe et se porte garant à première demande du programme. Compte tenu de l’important soutien financier et opérationnel, la notation de La Mondiale SAM pèse pour 75% de la notation finale long-terme servant de référence à l’établissement de la notation court-terme d’Aegide SAS. La notation du NEU CP découle également du bon profil d’activité d’Aegide Domitys, qui est numéro 1 sur le marché des résidences services senior (RSS) en France, avec une part de marché deux fois supérieure à son premier concurrent. Le marché des RSS affiche à moyen-terme de bonnes perspectives de croissance, qui sont liées au vieillissement attendu de la population française et européenne.
• En revanche, la notation est contrainte par le profil financier dégradé d’Aegide Domitys. Le groupe affiche des pertes opérationnelles importantes depuis 2022 en raison du contexte immobilier défavorable à l’activité promotion et de l’ouverture de nouvelles résidences qui sont à l’équilibre après 4 à 5 ans. Le groupe a annoncé en 2025 un nouveau plan de redressement avec notamment l’arrêt progressif de l’activité promotion. Le groupe ne prévoit pas de nouvelles ouvertures après 2027. Néanmoins, les pertes opérationnelles devraient se poursuivre jusqu’en 2028. De plus, la phase de forte croissance embarquée que connaît le groupe se traduit par un levier net ajusté (ajustement portant sur les loyers) qui reste très dégradé, à 12.0x à fin 2024. Ce ratio intègre à la dette reportée par l’entreprise une estimation des dettes de location et des comptes courants d’actionnaire, tandis que l’EBITDA ajusté exclut les charges locatives. Nous nous attendons à ce que ce ratio reste dégradé sur notre période de projections (2025-2027) bien qu’il s’améliore à partir de 2026 compte tenu du remplissage des résidences.
• Conformément à notre méthodologie, le secteur des services de santé, auquel nous rattachons désormais Aegide Domitys compte tenu de l’arrêt progressif de l’activité promotion, présente un risque ESG moyen à faible (score de la heatmap compris entre 2 et 3). En ce qui concerne les facteurs environnementaux, le secteur a un faible impact sur le climat, les ressources et la biodiversité. Cependant, les soins de santé sont essentiels pour les consommateurs, ce qui impose des responsabilités importantes au secteur. Enfin, la santé est un poste budgétaire important dans tous les pays et contribue également à la création d'emplois dans de nombreuses régions.

• En outre, notre évaluation de la politique ESG du groupe Aegide Domitys fait ressortir un score neutre également (score compris entre 1.5 et 3.5). Notre notation n’a donc pas été impactée par la prise en compte des critères ESG. 

   

Description de l’émetteur

Aegide Domitys est un groupe privé de résidences services seniors (RSS), dont il fait à la fois la promotion et l’exploitation. Une RSS est définie par la loi ASV de 2015 comme un « ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ». Les logements proposés par les résidences Domitys vont du T1 au T3. Les résidences comportent un espace logements, et un espace réservé aux services (restauration, activités physiques, bibliothèque…).

A fin 2024, Aegide Domitys comptait 193 sites dont 182 RSS en France et 7 à l’étranger, représentant c. 18 600 résidents. 34 autres RSS étaient en cours de construction et devraient être ouvertes entre 2025 et début 2027. 

En 2024, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires consolidé de €581.2m pour un EBITDA en normes françaises négatif à -€48.3m et un EBITDA ajusté (après retraitement des loyers) de €143.1m.

 

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Fondamentaux

Profil d’activité

Appréciation du risque sectoriel

• Un secteur actuellement en difficultés mais de bonnes perspectives de croissance à moyen terme

Une RSS est accessible aux plus de 60 ans qui peuvent y trouver le confort pour continuer à vivre en autonomie tout en bénéficiant de services de proximité tels que des commerces, des transports en commun, des médecins ou encore des pharmaciens. L’âge moyen d’entrée en RSS chez Domitys se situe en moyenne à 82 ans, pour une durée moyenne de séjour par résident de 2 à 3 ans. Le cœur de cible des RSS est donc le senior fragilisé ou en légère perte d’autonomie. 

Le nombre de résidences seniors, destinées aux personnes âgées autonomes, a fortement augmenté et est passé de 432 en 2013 à près de 1 300 en 2024, soit près de 105 000 logements. En revanche, la démographie actuelle n’est pas favorable au secteur. Les nouveaux résidents potentiels, c’est-à-dire les personnes ayant plus de 80 ans, sont les personnes nées pendant la 2ème guerre mondiale, période de creux générationnel. La pyramide des âges devrait redevenir favorable au secteur à partir de 2028 avec le vieillissement des baby-boomers.  

• L’emplacement, l’image de marque et la capacité à proposer des services de qualité sont primordiaux, mais les barrières à l’entrée restent toutefois modérées 

Le marché des RSS est un marché privé, local, très lié à l’écosystème dont il est à la fois un moteur et dont il se sert pour attirer des prospects et offrir un cadre de vie en adéquation avec les besoins et les capacités physiques des clients. Toutefois, contrairement aux établissements médicalisés, tels que les EHPAD, les RSS n’ont pas besoin d’une autorisation préalable des ARS ni ne sont soumises aux contrôles des instances sanitaires, et obtiennent par ailleurs quasi automatiquement l’agrément Services d’Aide et d’Accompagnement à Domicile (SAAD) sur demande. Les barrières à l’installation sont donc plus limitées. En contrepartie, le caractère privé du marché lui permet de fixer ses tarifs.

Position concurrentielle

• Aegide Domitys est le leader français incontesté en parts de marché et se veut leader sur les services proposés 

Aegide Domitys est le leader français avec 20.9% de parts de marché d’après Xerfi 2021 (soit plus du double de son premier concurrent). Le parc est jeune avec près de 50% des résidences mises en service il y a moins de 5 ans, de l’ordre de 90% il y a moins de 10 ans. Sur les 182 résidences en France à fin 2024, 129 étaient matures (remplissage optimisé) tandis que 53 étaient encore en phase de lancement (le remplissage prenant entre 4 et 5 ans). Les services proposés par Domitys sont très nombreux et adaptés aux besoins des résidents (piscine, salle de sport, salon de coiffure, gardiennage…). Il en résulte des tarifs plus élevés que la moyenne du secteur et donc une population cible plutôt aisée. 

Historiquement, le groupe était à la fois le promoteur et l’exploitant des RSS. Il a décidé en 2025 de recentrer son activité sur la partie exploitation des RSS compte tenu de la crise de l’immobilier qui persiste alors que l’exploitation n’est pas encore rentable compte tenu d’un nombre de résidences en ouverture important, rendant l’équilibre financier difficile. En effet, cet équilibre reposait sur le bon calcul entre les tarifs fixés pour l’exploitation des RSS et les loyers à payer aux investisseurs, définis contractuellement lors de la phase de commercialisation des programmes. Aegide Domitys s’appuyait également sur Nexity, premier promoteur immobilier français et actionnaire du groupe jusqu’en février 2025, sur certaines opérations en co-promotion. Le groupe a ainsi bénéficié d’opportunités plus nombreuses, ce qui explique son développement accéléré depuis 20 ans par rapport à ses concurrents. 

• Une présence sur l’ensemble du territoire français, qui s’accompagne d’un désengagement des opérations à l’étranger 

Le groupe est essentiellement présent en France (historiquement 99% du chiffre d’affaires), dans des villes de taille moyenne, et s’est aussi développé dans des villes de plus grande taille, où les ventes en bloc sont généralement plus accessibles. Après plusieurs années de développement à l’étranger, qui a constitué un foyer de perte pour le groupe, Aegide-Domitys a procédé à l’arrêt de son développement à l’international pour recentrer ses activités en France. A fin 2024, le groupe comptait encore 7 résidences à l’étranger. Le groupe prévoit à moyen-terme de céder ces résidences. 

Gouvernance

• Actionnariat : AG2R La Mondiale est l’actionnaire unique depuis février 2025

Le groupe est né en 1998 de la vision commune de trois hommes, Jean-Marie Fournet, Frédéric Walther et Didier Jaloux. Les fondateurs ont su s’entourer de partenaires à la fois capitalistiques et opérationnels, avec notamment l’arrivée en 2008 du promoteur Nexity qui a acquis une participation minoritaire puis est devenu brièvement actionnaire majoritaire en 2018. En juin 2021, Nexity a cédé la majorité du capital à AG2R La Mondiale, témoignant ainsi de l’attrait du « business model » proposé par Aegide Domitys.

En février 2025, AG2R La Mondiale est devenu l’actionnaire unique du groupe, rachetant les participations de Nexity et JMF Conseil (fondateur).

• Management : un management expérimenté et bénéficiant du soutien de l’actionnaire 

Depuis mai 2023, les fondateurs, Jean-Marie Fournet et Frédéric Walther, ont cédé leurs rôles managériaux à Olivier Wigniolle, ancien directeur général d’Icade pendant 8 ans, qui a été nommé président exécutif d’Aegide Domitys. Ils sont restés actionnaires au sein du groupe jusqu’en 2025.

La stratégie du groupe a été revue en 2025, et le groupe prévoit un recentrage de son activité sur la partie opérationnelle et l’arrêt progressif de la promotion immobilière, une fois les opérations en cours de construction finalisées (34 opérations en cours à fin 2024). Ce changement de stratégie fait suite aux difficultés rencontrées par le secteur (et en particulier par le groupe), avec un développement de l'offre de résidences très soutenu. Pour rappel, dans son précédent plan datant de 2023, le groupe prévoyait le développement de c. 8 nouvelles résidences par an. Les coûts liés aux ouvertures, qui sont déficitaires pendant 4 à 5 ans en raison de la phase de remplissage, devaient être compensées par les ventes d’appartements réalisées sur l’activité promotion immobilière. Depuis 2022, la hausse des taux a mis ce modèle en difficulté, l’activité immobilière étant devenue elle-même déficitaire à partir de 2023, mais aussi en raison du rythme de développement très soutenu des résidences qui sont déficitaires le temps du remplissage, dans un marché concurrentiel.

• Une tendance sociale faisant partie du « business model » du groupe

Le groupe est encore en développement et ne reporte pas sur tous ses indicateurs ESG. En revanche, il a signé en 2022 un « sustainability-linked loan » avec trois indicateurs : le nombre de ses RSS labelisées VISEHA (label indépendant français Vie Senior et Habitat créé avec l’Afnor en 2018), la consommation électrique des RSS, et le taux de fréquence des accidents du travail. A fin 2024, 98% des résidences étaient labellisées VISEHA (contre un objectif de 92%), en forte hausse par rapport à 2023 où seulement 90% des résidences étaient labellisées. Concernant le taux de fréquence des accidents du travail, il s’est amélioré par rapport à 2023 mais reste légèrement au-dessus de l’objectif. Les critères ESG d'Aegide Domitys n'ont pas eu d'impact sur la notation du programme de NEU CP. 

Par ailleurs, concernant notre évaluation des pratiques ESG d’Aegide Domitys, le groupe bénéficie d’une distinction claire entre les fonctions de Président Exécutif et de Président du conseil de surveillance, de la présence d'un actionnaire solidement structuré, accompagnée d'une analyse approfondie des enjeux ESG au sein du groupe. Sur le plan social, l'entreprise se distingue par une politique d'achats responsables intégrant des critères environnementaux, et la mise en place d'un système de gestion de la qualité, avec des activités bénéficiant d'une certification externe. Enfin, le score ESG est contraint par l'absence de publication d'un certain nombre de critères environnementaux.

 

Profil financier

Résultats et profitabilité

• La promotion est toujours en difficulté tandis que les nouvelles ouvertures continuent d’impacter la profitabilité

En 2024, le chiffre d’affaires d’Aegide Domitys était en croissance de 14.0%, passant de €509.8m à €581.2m. Par activité, la croissance s’explique principalement par la hausse de l’activité d’exploitation de 14.8%, à €493.3m (vs €429.6m en 2023) grâce à la progression du parc (20 ouvertures de RSS en France en 2024) et le remplissage des résidences ouvertes les années d’avant. Le chiffre d’affaires de l’activité promotion a légèrement progressé à €88.5m (vs €80.2m en 2023) mais reste très en deçà du niveau connu sur la période 2020-2022 (c. €130m en moyenne) alors que le nombre de programmes commercialisés est resté globalement stable sur la période 2020-2024. 

La profitabilité est restée dégradée en 2024, avec un EBITDA négatif en normes françaises de -€48.3m (vs -€55.1m en 2023), en raison de pertes opérationnelles pour les deux activités. En effet, la profitabilité de l’activité d’exploitation reste fortement impactée par le développement et notamment l’ouverture de RSS qui génèrent des pertes sur les 2-3 premières années, mais également par l’activité internationale qui est déficitaire. L’activité promotion est de nouveau en perte compte tenu du retournement du marché immobilier, avec les coûts de construction qui sont restés élevés mais ne peuvent pas être répercutés entièrement aux clients. 

Comme indiqué précédemment, le groupe a décidé d’arrêter son activité de promotion, une fois les programmes en cours terminés (34 programmes en construction qui doivent être livrés entre 2025 et 2027). Sur notre période de projections (2025-2027), le chiffre d’affaires devrait progresser, tiré par le remplissage des résidences (c. 84% de résidences « en croisière », ouvertes depuis plus de 3 ans, à horizon 2027). En revanche, le retour à la profitabilité sera plus long, l’activité d’exploitation étant moins profitable que la promotion. Par conséquent, le groupe ne prévoit par un EBITDA positif avant 2028.

Génération de trésorerie et levier

• Un FCF qui reste négatif et un levier net ajusté dégradé du fait de la phase de croissance et de l’impact des dettes locatives 

En 2024, le free cash-flow ajusté (après dividendes et paiement des loyers) est resté négatif à -€13.8m, compte tenu des pertes opérationnelles. Sur notre période de projections, nous attendons à ce que le free cash-flow ajusté reste négatif et se dégrade en 2025, en raison des pertes opérationnels et des investissements en cours. A partir de 2027, la baisse des pertes opérationnelles et le ralentissement des investissements devraient permettre une meilleure génération de free cash-flow ajusté, bien que nous nous attendons à ce qu’il reste négatif.

A fin 2024, notre levier net ajusté (des provisions pour retraites et des dettes locatives) ressortait à 12.0x, pour un EBITDA ajusté (des charges de location) de €143m. Ce niveau de levier dégradé s’explique à la fois par la mauvaise performance opérationnelle, et par la très forte proportion de dettes locatives (c. 78% de la dette totale ajustée à fin 2024), dont l’impact est accentué par l’ouverture de nouvelles RSS par le groupe. En effet, à l’ouverture d’une RSS, la dette de loyers est reconnue immédiatement, se traduisant dans notre analyse par un ajustement de 100% de la dette locative au bilan, tandis que l’EBITDA reste négatif pendant quatre à cinq ans, lors de la phase de remplissage. A titre informatif, en nous appuyant sur la tendance normative d’EBITDA des résidences « en croisière », nous projetons un levier net ajusté autour de 7.0x.

Structure de la dette

• Une dette principalement auprès de son actionnaire La Mondiale SAM

A fin décembre 2024, la dette brute ajustée d’Aegide Domitys s’élevait à €1.7mds après intégration des dettes de location (€1 340m), des comptes courants d’actionnaire (€232m), et en excluant le prêt actionnaire (€50m). Sans ces ajustements, la dette brute reportée par le groupe était de €209m (hors dépôts et cautionnements d’environ €25m). La quasi-totalité de cette dette financière reportée se trouvait sur Aegide SAS et était ventilée entre des financements externes (bancaires ou désintermédiés) et des financements avec l’actionnaire majoritaire, La Mondiale SAM. 

Depuis mi-2023, le RCF de €115m a été gelé par les partenaires bancaires compte tenu du bris de covenant en raison des mauvais résultats du groupe (levier net hors dettes de loyer < 3.5x). Compte tenu du soutien financier de son actionnaire, le groupe a renoncé au RCF de €115m en juin 2025. Aegide Domitys a un term loan de €33m à fin 2024 auprès du même pool bancaire. Il est toujours en place et est amorti annuellement jusqu’en février 2028. 

Par conséquent, le soutien financier de La Mondiale s’est accentué ces dernières années afin qu’Aegide Domitys puisse faire face à ses besoins de trésorerie. Le groupe bénéficie ainsi d’un prêt de €50m, de deux comptes courants, respectivement de €10m et €370m, ce dernier n’étant pas totalement tiré à fin 2024. 

Au 1 juillet 2025, La Mondiale a conforté son soutien financier par la mise en place d’une ligne d’avance en compte courant de €550m, dont €100m alloué au back up du programme de NEU CP, a maintenu une ligne d’avance de €30m€au sein du GIE de trésorerie et a maintenu le prêt en cours de €50m.

Par ailleurs, le ratio de solvabilité (capitaux propres / dette brute ajustée) du groupe Aegide Domitys est fortement impacté par des capitaux propres négatifs du fait d’un résultat net négatif récurrent sur les dernières années. Ce ratio devrait rester négatif sur notre période de projections. 

Liquidité

Le profil de liquidité d’Aegide Domitys est jugé « adéquate ». En effet, malgré des FCF négatifs attendus sur la période de projections, les lignes actuelles du groupe et le soutien de l’actionnaire devraient permettre de couvrir les besoins de financements pour les 2 prochaines années. Nous considérons également que le groupe a un profil de refinancement satisfaisant avec notamment environ 2/3 de la dette ajustée du groupe (hors dette locative) qui est une dette vis-à-vis de l’actionnaire majoritaire, sous forme de lignes de trésorerie, de comptes courants et d’un prêt à maturité 2029. 

 

Perspectives d’évolution des ratios de crédit (CMEE)

Notre CMEE est considéré comme Stable puisque nous nous attendons à ce que les ratios financiers restent relativement stables au cours des douze prochains mois. La performance opérationnelle devrait rester faible en raison des ouvertures prévues qui vont peser sur la rentabilité alors que les RSS « en croisière » devraient voir leur rentabilité s’améliorer.

 

Projections financières        

Nos projections, sur la période 2025-2027, reposent sur les principales hypothèses suivantes :

• Chiffre d’affaires en croissance, tiré par l’exploitation des RSS alors que la promotion va progressivement s’arrêter.
• EBITDA en normes françaises qui s’améliore compte tenu du remplissage des RSS mais qui reste déficitaire jusqu’en 2027.
• Levier net ajusté qui s’améliore à partir de 2026 mais reste à un niveau dégradé (supérieur à 8.0x).
• Soutien de l’actionnaire attendu pour couvrir les besoins de financements.

 

Principaux chiffres financiers

 

Sensibilité de la notation

• Liste des notations
  • Instrument de NEU CP : EF1

Facteurs pouvant influencer (individuellement ou collectivement) la notation :

• Facteurs positifs (↑)

Une amélioration de la note court-terme du programme de NEU CP à EF1+ nécessiterait un rehaussement de la note long-terme servant de référence, qui bénéficie de la garantie de La Mondiale SAM, assortie d’un CMEE stable et d’un profil de liquidité « adéquat » ou « supérieur ». Cette évolution découlerait principalement d’une amélioration significative de la notation de La Mondiale SAM. Compte tenu de la dégradation de la notation de La Mondiale SAM en septembre 2025, de A- à BBB+, une amélioration de la notation d’Aegide Domitys nous paraît peu probable à court terme. 

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• Facteurs négatifs (↓)

Une dégradation de la note du programme de NEU CP pourrait résulter d’une cessation de la garantie à première demande provenant de La Mondiale SAM ou d’une dégradation de la note long terme servant de référence. Par ailleurs, une dégradation du profil de liquidité d’Aegide Domitys à « faible » ou une dégradation du CMEE à négatif entrainerait également une dégradation de la notation à EF2.