PREMIER ESPAÑA SA


Type of ratings: Corporate

Rating value: BB+

Outlook:  Stable

License: EthiFinance Ratings

Solicited

  • BB+

    ISSUER RATING

    Long term

  • OUTLOOK

    Stable

Contacts

Rating Action y Rationale

  • EthiFinance Ratings afirma la calificación de Premier España en “BB+” manteniendo la tendencia Estable.
  • La calificación de la compañía está apoyada por varios factores como: i) sector con fortaleza en la demanda y positivos niveles de rentabilidad, ii) una recurrente generación de beneficios y caja operativa que permiten mantener en cifras relativamente controladas sus ratios de apalancamiento. Aunque la compañía presenta volatilidad y variabilidad en sus ratios, la misma está asociada al sector promotor en el que se encuentra inmersa, donde dependiendo de la fase en la que esté su cartera se requiere un mayor o menor consumo de financiación que es atendido con la entrega de las propias viviendas, iii) elevada cifra de preventas que refleja visibilidad de ingresos para 2024 y 2025 principalmente, y iv) pertenencia a un grupo mayor y de referencia en Francia (Grupo Bassac), que tiene un perfil crediticio favorable y además muestra un sólido apoyo y respaldo financiero a Premier en caso de ser necesario (cuenta con sistema de cash pooling).
  • Por otro lado, el rating se encuentra condicionado por el tamaño algo más limitado de la compañía por sí misma en el sector, así como una diversificación concentrada a nivel operativo (en el segmento promotor) y geográfico (Madrid y Barcelona si bien son consideradas zonas de referencia en cuanto a mayor demanda de vivienda y precios elevados en España). Además, un mayor avance en la generación EBITDA y caja operativa sería importante así como una mejora en la cobertura de intereses, que estará más penalizada en 2024 con el incremento del apalancamiento. Por otro lado, se refleja también una mayor incertidumbre en el resto de mercados donde opera Grupo Bassac (principalmente Francia, Alemania y Bélgica), con una mayor afectación en la demanda para estos países por el contexto sectorial del momento, aspecto que deberá ser observado por un potencial impacto mayor en el grupo si se agravan o extienden estas condiciones sectoriales.
  • En línea con la metodología de EthiFinance Ratings, el sector ‘real estate development’ presenta un riesgo medio en términos de ESG (sector heatmap entre 3 y 3,5) dado su impacto en el medio ambiente. Esta valoración tiene como resultado un análisis sectorial que no se ve afectado por este factor. Por otro lado, las políticas ESG de la compañía se consideran neutras a nivel de calificación (ESG score de la compañía entre 3 y 3,5), resultando en un rating que no se ve impactado por estos factores.

Descripción de la Compañía

Premier España, S.A.U. se conforma como una filial participada al 100% por Bassac (anteriormente, ‘Les Nouveaux Constructeurs’), grupo francés cotizado y especializado en la promoción inmobiliaria de viviendas y oficinas en Francia, España, Alemania y Bélgica, mostrando un adecuado perfil financiero y positivas rentabilidades. Premier cuenta con una trayectoria consolidada en el mercado nacional, operando en España desde 1989, con enfoque en Madrid y Barcelona. Su facturación y EBITDA alcanzaron €106,3m y €13,9m, respectivamente en 2022 (margen EBITDA del 13,0%), con un ratio DFN/EBITDA de 4,4x. En 2023 (cifras provisionales) la facturación de la compañía fue de €130,2m y el EBITDA de €23,9m (margen EBITDA del 18,3%), mostrando un ratio DFN/EBITDA de 2,6x.

Fundamentos

Perfil de Negocio

Análisis del Sector

  • Sector cíclico y atomizado que, desde 2021, está siendo afectado por el entorno inflacionario y elevados tipos de interés, factores que, no obstante, empiezan a estabilizarse (alcanzando ya cifras máximas) y podrían controlarse en mayor medida durante los próximos años. 

El sector inmobiliario en España, donde Premier desarrolla su actividad, está caracterizado por un elevado grado de competitividad, con un gran número de players dadas las limitadas barreras de entrada, rentabilidades operativas positivas que, no obstante, presentan cierta volatilidad ante situaciones de mayor estrés, y el desarrollo de políticas ESG, sobre todo por los principales grupos del sector. Los ejercicios 2021 y 2022 se han caracterizado por un elevado ritmo de compraventas de nueva vivienda tras el impacto del Covid-19 (+25,3% y +22,7% respectivamente vs 2019). No obstante, aspectos como el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, con un encarecimiento de las materias primas y la elevada inflación, unidas al fuerte aumento de tipos de interés, han impactado en el sector, que se ha hecho patente en una notable reducción del volumen de hipotecas otorgadas en 2023 (-17,8% en noviembre de 2023 vs mismo periodo en 2022) y reduciendo, asimismo, aunque en menor medida, el volumen de compraventa de vivienda nueva (-4,3% YoY en noviembre de 2023). En cualquier caso, el segmento de vivienda nueva presenta una limitada oferta en relación a la demanda estructural latente en el mercado (para el periodo 2023-2027 se estima un promedio anual de 100k visados de obra nueva versus una creación de hogares superior a los 200k), lo que limita el efecto de estos factores sobre el sector y mantiene elevado el precio de venta. Asimismo, los costes de construcción se están estabilizando en mayor medida desde 2023 (alcanzando el pico), estimándose una paulatina bajada de los tipos de interés desde la segunda mitad de 2024 en adelante, que, de producirse, podría favorecer nuevamente al sector (aunque se prevé sea de forma muy gradual). 

  • En línea con la metodología de EthiFinance Ratings, el sector ‘real estate development’ presenta un riesgo medio en términos de ESG (sector heatmap entre 3 y 3,5). Esta valoración tiene como resultado un análisis sectorial que no se ve afectado por los factores ESG. 

El riesgo potencial de los factores ESG en las empresas del sector a medio plazo implica que se requiere una transición hacia nuevas prácticas. La industria presenta un alto riesgo sobre factores medioambientales, derivados de: i) las emisiones de carbono generadas por la producción de materiales (ladrillos, cemento, etc.), ii) el uso intensivo de materias primas, iii) la elevada generación de residuos, con dificultad para el reciclaje y iv) el impacto que puede darse sobre la agricultura y la biodiversidad como consecuencia del uso del suelo. Respecto a los stakeholders, el sector presenta un impacto fundamentalmente positivo, al proveer de numerosos puestos de trabajo y ofrecer un servicio fundamental a la sociedad, como es el acceso a la vivienda. Sin embargo, la elevada dependencia de suelo del sector, y el hecho de que su disponibilidad esté controlada por las autoridades locales, podrían limitar el uso del mismo en función del interés político vigente en cada momento u otros factores.

Posicionamiento Competitivo 

  • Adecuada calidad de la cartera inmobiliaria y apoyo del grupo, que matizan el tamaño medio de la compañía y la concentración geográfica de su actividad. 

Premier España enfoca su actividad en el desarrollo promotor de vivienda, mostrando una cartera en desarrollo conformada por 1.545 viviendas a 31 de diciembre de 2023 (50,7% en construcción), lo que supone un valor en torno a €350m. Su cartera está localizada en la Comunidad de Madrid, la provincia de Barcelona y, desde 2021 en la provincia de Alicante (aunque en cuantías más reducidas para esta última), regiones, especialmente las dos primeras, con una alta demanda, que atenúa el riesgo derivado de su concentración geográfica y del tamaño más reducido de su cartera respecto a otros players del sector. Así, la localización geográfica de sus promociones, unida al elevado grado de cumplimiento de la misma visible ya en sus cifras de preventas (87% para 2024, 54% para 2025 y 20% para 2026) constituyen ventajas competitivas para la compañía. Asimismo, su pertenencia al Grupo Bassac, que le otorga respaldo financiero y expertise, dada su amplia trayectoria dentro del sector de promoción inmobiliaria, refuerza su posicionamiento competitivo en el sector. 

  • Fase inicial en la aplicación de criterios ESG. 

La compañía como filial operativa muestra una fase temprana en la aplicación de criterios ESG, con una valoración neutral que no impacta en el perfil crediticio en el momento actual. No obstante, el sector donde se ubica y su propia actividad requiere de un proceso de transformación en el medio plazo para no verse afectada en la generación y estabilidad de resultados.

Gobierno Corporativo

  • Sólido respaldo financiero de su matriz, gestión profesionalizada y política financiera controlada acorde a su modelo de negocio. 

Premier España mantiene una estructura organizativa con un amplio expertise dentro de la compañía e independiente de su matriz, aunque reportando y respondiendo directamente de esta y cuyas estrategias implementadas se valoran adecuadamente. La compañía mantiene una política financiera que mantiene unos niveles controlados de apalancamiento, basándose en la adquisición de suelo en zonas de alta demanda y desarrollo de promociones inmobiliarias de tamaño medio que priorizan la generación de rentabilidad.

El perfil de negocio de Premier España está reforzado por su carácter como filial de Bassac, grupo francés de reconocido prestigio en el sector de promoción inmobiliaria en Europa, que cuenta con una equilibrada estructura económico-financiera así como una cartera de preventas superior a los €1.900m a cierre de 2023 (con un descenso del 8% YoY principalmente debido al mercado francés). Así, mantiene un sistema de cash pooling para optimizar la liquidez, junto con la flexibilidad financiera que aporta para el desarrollo de su actividad, aspecto que también impacta positivamente en el perfil crediticio de Premier España.

Perfil Financiero

Ventas y Rentabilidad 

  • Incremento de los ingresos, resultados y márgenes para el último ejercicio impulsado por una sólida demanda. 

Si bien la compañía presentó un descenso en la facturación y EBITDA en 2022 (-28% y -38,7% YoY respectivamente), esto obedece a las fases del ciclo promotor con un menor volumen de entregas realizadas ese ejercicio (472 vs 740 para 2021) y a la menor inversión en suelo llevada a cabo en las primeras fases de la pandemia producida por el Covid-19 que tiene también efecto en el negocio a posteriori (a los 24-30 meses, tiempo medio para el desarrollo de una promoción). En cualquier caso, para 2023 (cifras provisionales), el grupo espera ya una mejora en su negocio y EBITDA, pudiendo alcanzar €130,2m y €23,9m respectivamente. Además, esta generación de resultados positivos se traslada también al EBT que se situará en torno a €20m, reflejando una continuación en la capacidad de Premier para generar beneficios recurrentes con su actividad. Durante 2024 y 2025 se prevé una continuación en este crecimiento de los ingresos, apoyada tanto por el favorable ritmo de preventas (€288m a cierre de 2023, con el 87% y 54% del presupuesto de 2024 y 2025 ya formalizado en contratos con sus clientes) como los volúmenes de suelo disponibles (€323m a cierre de 2023) que se estima seguirán incorporando durante el ejercicio actual. Desde Ethifinance Ratings consideramos realistas las cifras proyectadas por la compañía para el ejercicio actual, apoyadas por la sólida demanda del sector en España.

Endeudamiento y Cobertura

  • Apalancamiento financiero controlado y asociado a su actividad promotora, mostrando un enfoque a corto plazo. 

Los niveles de deuda financiera del grupo permanecieron en valores estables para el cierre de 2023 provisional (€73,3m), con un ligero descenso respecto al ejercicio precedente (-4,5% YoY). Dentro de su financiación destacan los préstamos promotores, pagarés en el MARF y préstamos suelo (representan más del 90% del total) que permiten e impulsan el desarrollo de la actividad promotora. En conjunto, la compañía presentó valores (provisionales para 2023) adecuados para sus ratios DFN/EBITDA y cobertura de intereses (2,6x y 5,2x respectivamente), si bien se estima un mayor ajuste para 2024 en estos ratios (en torno a 5x y 4x respectivamente) consecuencia de la mayor financiación que dispondrá el grupo para impulsar nuevamente su negocio promotor en los próximos años. Esta variabilidad en los ratios es característica de un sector donde los niveles de endeudamiento y generación de resultados están condicionados a la fase del ciclo en la que se encuentra la cartera de la compañía, estimándose para Premier una mejora más notable en 2025 supeditado a la favorable marcha de la demanda de vivienda nueva.

Análisis de Flujo de Caja

  • Recurrente y positiva generación de caja operativa, aunque con volatilidad dado el negocio promotor desarrollado (con picos en las entregas, negocio y caja generada en función de la fase de su cartera). 

Premier España ha presentado en los últimos años unos positivos fondos generados con su actividad (Funds From Operations, FFO) que alcanzaron unos €10,3m de media para el periodo 2020-2022. Desde EthiFinance Ratings estimamos que 2023 será un ejercicio de mayor impulso como se refleja en su propio EBITDA, con una conversión a FFO que podría situarse en torno a los €14,8m y sobre los que consideramos es importante un mayor recorrido y avance. En base a los datos provisionales de 2023, este aspecto impulsará los niveles de caja finales, estimándose cerrar el ejercicio con +€10m generados.

Capitalización

  • Equilibrada estructura de fondos propios que favorece sus fundamentos de solvencia. 

La compañía registró un patrimonio neto de €100,2m en 2023p que representa un 136,8% de su deuda financiera total. La gestión financiera prudente y de carácter familiar se traslada a un moderado crecimiento de su patrimonio neto y un reparto de dividendos supeditado a la adecuada generación de resultados. A pesar de esto, se destaca que durante 2024 se estima un empeoramiento en las cifras de este ratio (ligeramente por debajo del 70%) con motivo del mayor endeudamiento financiero que dispondrá el grupo para impulsar su negocio promotor. En cualquier caso, estas cifras continúan valorándose de forma adecuada, estimando desde EthiFinance Ratings que la compañía podrá mejorar dicho ratio de nuevo en próximos años a medida que se terminan y entregan las promociones junto con la amortización del préstamo promotor. 

Liquidez

  • Positivos niveles de liquidez. 

A cierre de 2022, la empresa presenta suficientes recursos líquidos o convertibles en cash (superior a 1x) al comparar las fuentes de fondos disponibles (efectivo sin restricciones, FFO y las líneas de circulante) con el uso previsto de fondos (vencimientos de deuda a corto plazo, capex de mantenimiento previsto y potenciales repartos de dividendos estimados por la compañía). Por tanto, Premier presenta una favorable liquidez que se ve apoyada y reforzada también por los sólidos niveles que refleja Grupo Bassac del que forma parte.

Modificadores

Controversias

  • El grupo no presenta ninguna controversia.

Nuestra evaluación de controversias determina que no hay noticias o eventos que constituyan un problema real que apunten a una debilidad en las operaciones u organización de Premier España y que requieran seguimiento.

Riesgo País

  • No se ha determinado que exista un riesgo país condicionante y que por lo tanto tenga un impacto negativo en la calificación. 

El grupo concentra la totalidad del negocio en España (principalmente Madrid y Barcelona).

Principales Magnitudes Financieras

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Credit Rating

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Análisis Sensibilidad

  • Factores positivos en el largo plazo (↑)

Entorno económico favorable con una continuación en la evolución positiva de la demanda de vivienda nueva. Mejora en mayor medida de la cartera de ventas en firme y mantenimiento de visibilidad del negocio a 24-30 meses con nuevas adquisiciones de suelos. Incorporación de nuevos segmentos operativos y/o operaciones de adquisición corporativa que impacte positivamente en su posicionamiento competitivo y diversificación. Mayor desarrollo y empuje en políticas ESG. Mejora de ratios económico-financieros para Premier, como DFN/EBITDA, FFO/DFN, cobertura de intereses y PN/DFT con valores medios en el ciclo de actividad <3x, >30%, >7x y >100%. Estos valores podrían ser compensados e impulsados con una mejora también de los ratios para su matriz Bassac.

  • Factores negativos en el largo plazo (↓)

Agravamiento del entorno económico que impacte en la demanda y/o mayores costes de construcción con impacto en los márgenes y resultados. Caída notable de la cartera de preventas y disponibilidad de suelo para nuevas promociones. Sin avance y desarrollo en políticas ESG. Deterioro de ratios económico-financieros para Premier, como DFN/EBITDA, FFO/DFN, cobertura de intereses y PN/DFT con valores medios en el ciclo de actividad >4x, <20%, <5x y <60%. Además, una variación negativa de los ratios para Grupo Bassac al que pertenece, también podría impactar en Premier como filial.


Perfil de Empresa

Actividad y Ámbito de Actuación

Premier España es una compañía de promoción inmobiliaria que enfoca su actividad en la adquisición y gestión de suelo urbano, que posteriormente adapta para el desarrollo de viviendas residenciales, siendo finalmente entregadas al cliente una vez finaliza su construcción. 

Su actividad se desarrolla, principalmente, en la Comunidad de Madrid y la provincia de Barcelona, dos regiones con una relevante demanda inmobiliaria y niveles de precios elevados que favorece los fundamentos competitivos de la compañía y matiza la presencia más limitada en España respecto a otros players del sector. Adicionalmente, durante 2021, ha incorporado a su ámbito de actuación la provincia de Alicante a través de la colaboración con un socio local.

Ámbito de actuación de Premier España

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Estructura Empresarial

Premier España junto con sus subsidiarias se presentan como la filial participada al 100% por Grupo Bassac (anteriormente denominada Les Nouveaux Constructeurs) en España. A su vez, Premier está constituida por las siguientes sociedades: 

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Análisis Cualitativo

Sector 

La actividad de Premier se enmarca en el sector inmobiliario, que se caracteriza principalmente por: i) su carácter cíclico y estructura atomizada que eleva su componente competitivo (limitadas barreras de entrada), pese a la concentración progresiva en el número de empresas en los últimos ejercicios; ii) positivos niveles de rentabilidad operativa, aunque condicionados por una industria volátil en función de la situación de la economía del país o mercado en cuestión, iii) unas perspectivas de crecimiento para próximos años que pueden seguir condicionadas y marcadas por la incertidumbre actual de elevada inflación y tipos de interés aunque con una reducida oferta de vivienda nueva en relación a la demanda necesaria que mitiga en parte dicho aspecto. Además, si bien se están mostrando signos de bajada en los tipos de interés siendo las perspectivas de continuación favorables, continúan elevados y condicionan al sector, y iv) una tendencia más pronunciada de los principales players del sector en el desarrollo de políticas ESG (destacando la construcción de promociones más sostenibles). 

El segmento residencial ha experimentado durante la última década una progresiva reconversión, reduciendo y dinamizando el número de empresas actuales, que se caracterizan por mantener procesos más eficientes en su actividad y enfoque en el desarrollo de viviendas con mayor valor añadido (localización, eficiencia energética, servicios adicionales, etc.). En este sentido, el impacto de la Covid-19 ha repercutido en una mayor importancia de la vivienda hacia las familias, que se traduce en una mayor calidad de prestaciones y diseño (espacios más grandes y abiertos, salidas al exterior, etc.). Los cambios experimentados en este sector dotan al actual parque residencial de viviendas de nueva construcción de un mayor componente diferencial y calidad asociada, matizando la presencia de un significativo mercado de viviendas de segunda mano y el modelo de alquiler de vivienda, que se presentan como alternativas consolidadas al segmento nueva construcción. 

En los últimos años, diversos factores han condicionado la evolución del mercado de la vivienda residencial. En primer lugar, el impacto de la crisis sanitaria provocada por la Covid-19 en 2020, supuso una caída en la tendencia reflejada para la construcción y ritmo de compraventas en ese ejercicio. No obstante, el carácter coyuntural de esta crisis junto a una mejora en el plano sanitario y unas medidas de contención más laxas, lograron que el PIB nacional en 2021 y 2022 se incrementara en un 6,4% y 5,8%, respectivamente. Como consecuencia, se produjo una reactivación en la mayoría de los sectores, incluido el mercado de la vivienda, que también se vio beneficiado de la mejora en el segmento laboral, las mayores tasas de ahorro y unas favorables condiciones de financiación. Todo esto trajo consigo un incremento continuado del número de compraventas de nueva vivienda e hipotecas otorgadas, tal y como se refleja en los datos de finales de 2022 (+25,3% y +28,5% respectivamente, versus 2019, año previo a la pandemia).

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No obstante, junto a esto, cabe destacar también el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, que ha impactado, entre otros aspectos, en el incremento del coste de materias primas y una elevada inflación que, si bien se está estabilizando en la actualidad (el pico se alcanzó en julio de 2021, con una tasa del 10,8% general y del 6,1% subyacente, situándose, en diciembre de 2023, en el 3,1% y 3,8%, respectivamente), ha provocado el aumento de los costes y, consecuentemente, el incremento de los precios de venta a nivel general para contrarrestar el impacto en los márgenes de rentabilidad. 

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Asimismo, este entorno inflacionario ha desencadenado un escenario de aumento de tipos de interés desde julio de 2022, alcanzando su pico máximo en septiembre de 2023 (4,5%) y que está impactando en el sector inmobiliario. El conjunto de factores mencionados ha generado una desaceleración de la economía española, con una tasa interanual de crecimiento del PIB del 2,5% en 2023 (INE, Nota de prensa 30/01/2024, datos agregados de los cuatro trimestres). Consecuentemente, se ha producido una desaceleración del crecimiento del sector en 2023, mostrando, por un lado, un menor número de compraventas de vivienda nueva (-4,3% YoY en noviembre de 2023, últimos datos publicados por el INE) y, por otro, una caída del número de hipotecas otorgadas, que se sitúan en 356.633 en noviembre de 2023 (-17,8% frente al mismo periodo de 2022), tendencia que se espera continúe, al menos, en la primera mitad de 2024. No obstante, se estima una estabilización de los costes de producción y un paulatino descenso de los tipos de interés que podría comenzar a tener efecto en la última parte de 2024 y 2025. Este factor, unido al actual desequilibrio existente en el sector, que presenta una demanda superior a la oferta de vivienda, especialmente en las grandes ciudades (zonas tensionadas), limitarán, en cierta medida, el impacto negativo del actual entorno económico. 

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Por su parte, los precios de venta de la vivienda están experimentando un notable aumento como consecuencia, por un lado, del incremento de los costes de construcción y, por otro, debido al mencionado desajuste oferta-demanda del sector. Desde 2020 a 2022 se reflejó una mayor creación de hogares en España en relación con los visados de obra nueva (144.172 versus 97.951 respectivamente para el promedio anual), estimando que continuarán estas diferencias durante los próximos años. Además, en Barcelona y Madrid (donde Grupo Premier concentra la actividad), dicha diferencia se acentúa, reflejando una mayor presión sobre los organismos públicos propietarios de suelos para un mayor desarrollo. En este sentido, el índice de precios de la nueva vivienda (IPV) en los últimos años ha mostrado un notable incremento, situándose el promedio en 166,5 para el cierre del 3T2023 versus 128,8 de media en 2019 (fuente INE, base 2015). En 2024 se espera que aún continúe una subida, pero mucho más moderada de los precios, centrada sobre todo en las viviendas de obra nueva. 

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La oferta insuficiente que presenta el sector para cubrir la demanda latente y estructural, así como las nuevas tendencias del mercado como el built to rent o co-living, mitigan parcialmente el escenario de incertidumbre actual. Factores como la limitada disponibilidad de suelo, lentitud en la tramitación de licencias, escasez de mano de obra e implementación de nuevas tecnologías, así como el efecto de los elevados costes de producción y tipos de interés, serán algunos de los principales retos a los que seguirá haciendo frente el sector en el corto/medio plazo.

Posicionamiento Competitivo

Premier España cuenta con una recurrente cartera inmobiliaria a desarrollar y un banco de suelo suficiente que favorece sus niveles de ventas y entregas futuras. El tamaño de su cartera inmobiliaria la sitúa como una compañía de tamaño medio dentro del sector, priorizando la generación de rentabilidades y crecimiento dentro de este mercado. La compañía viene llevando a cabo a lo largo de su trayectoria una estrategia de desarrollo de promociones inmobiliarias de tamaño medio (40-140 viviendas / 11-20 chalets)  cuyo tamaño se puede incrementar a través de la asociación con inversores. 

Premier España cuenta con una cartera total que alcanzó un volumen de unidades inmobiliarias en desarrollo de 1.649 viviendas, con un valor en torno a €350m a 31 de diciembre de 2023, de las cuales, un 50,2% se encontraban en proceso de construcción. 

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La compañía presenta, a cierre de 2023, una cobertura elevada para los próximos ejercicios, del 87% para 2024, 54% para 2025 y 20% para 2026. Desde Ethifinance Ratings valoramos positivamente su cartera inmobiliaria y cifra de preventas, presentándose como una sólida garantía para acometer sus compromisos de pago en el corto y medio plazo. Adicionalmente, la compañía mantiene una gestión eficiente de su banco de suelo, iniciándose la construcción de las promociones cuando los niveles de contratos de compraventa con clientes en firme (ventas y entregas futuras) se sitúan en torno al 50%, mitigando así el riesgo inherente al sector promotor.

Cabe destacar en este punto que Premier España externaliza la fase de construcción en una red de proveedores con los que opera habitualmente y concentrados en torno a 10 compañías, realizándose procesos de control y seguimiento continuado que mitigan potenciales problemas de solvencia que tengan estos en escenarios negativos de actividad. 

Su actividad cuenta con un ámbito operacional más limitado que otros players del sector, que complementan su negocio con otras regiones de España o que muestran una mayor diversificación hacia otros sectores (industrial, retail, o incluso vertiente promotora y patrimonial de activos). Premier desarrolla su actividad en dos áreas de España, la Comunidad de Madrid (65,7% y 75,3% sobre ventas en 2022 y 2023, respectivamente) y la provincia de Barcelona (34,3% y 24,7% sobre sus ventas en 2022 y 2023 respectivamente). Sin embargo, su concentración geográfica se ve atenuada por las características de los mercados en los que opera, que responde a su política estratégica, tratándose de zonas con una alta demanda no satisfecha que favorece las perspectivas, reduciendo asimismo el riesgo de caída en sus precios. En este sentido, el precio medio de venta de sus unidades inmobiliarias se establece en torno a 370.000€ en 2022/2023, lo que la sitúa en un segmento de venta superior a la media del sector en España. Además, la compañía ha iniciado su actividad en Alicante con el desarrollo de tres promociones de tamaño reducido que contribuirán al negocio (aunque en menor medida). 

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Esta mayor concentración requiere de una adecuada gestión de su cartera de suelo y recurrente captación de clientes para no deteriorar la generación de resultados, elevando igualmente los riesgos inherentes a mercados más concentrados. En este sentido, la compañía lleva a cabo una política selectiva de adquisición de suelo, que le ha permitido hasta el momento actual no tener que realizar desinversiones, desarrollando íntegramente todo lo adquirido y manteniendo una elevada tasa de rotación de existencias. 

El desarrollo de viviendas de protección oficial (VPO) ha estado afectado por el aumento de los costes de construcción, que ha provocado su paralización dada su escasa o negativa rentabilidad. La compañía no contempla de momento su reactivación, estando únicamente prevista la entrega en 2024 de unas viviendas VPO situadas en Barcelona. 

Premier España muestra ventajas competitivas en su operativa que favorecen su rentabilidad. Así, la compañía se beneficia de su capacidad para adquirir nuevo suelo finalista con un amplio expertise del mercado, así como del respaldo financiero de su matriz Bassac, con una amplia trayectoria dentro del sector de promoción inmobiliaria y sólida estrategia de inversión que favorece la recurrente obtención de resultados positivos. 

Grupo Bassac se posiciona entre los principales players de promoción inmobiliaria en Europa, con una gestión controlada por la familia fundadora y un amplio know‐how (fundación en 1972) que favorece sus fundamentos competitivos, presentando una cartera de ventas y entregas futuras superior a €1.900m a cierre de 2023. El Grupo presenta una adecuada situación económico-financiera, fortaleciendo el perfil crediticio de Premier España. 

Respecto a sus competidores directos, se identifican como players comparable por ingresos a Insur y Pryconsa, de tamaño similar, y Metrovacesa y Aedas Homes como players de referencia de mayor tamaño. Cabe señalar que Insur y Pryconsa tienen una línea de negocio patrimonial, por lo que ciertos ratios pueden no ser directamente comparables con la compañía bajo estudio. El grupo muestra en términos generales una rentabilidad y apalancamiento financiero en línea con el sector, presentando, según el ejercicio, un mayor o menor endeudamiento en función del ciclo en que se encuentre (fase con mayor inversión o, por el contrario, mayor número de entregas). Además, aunque los márgenes operativos de Premier España están algo por debajo de algunos de sus pares, se debe en una parte al impacto por el desarrollo y entrega de una promoción de viviendas VPO durante el ejercicio, anticipando una notable recuperación durante 2023 (18,3%).

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Accionariado, Gestión y Política Financiera

Bassac (Francia), accionista único de Premier, se presenta como la matriz de la compañía y cuya propiedad y gestión recae sobre la familia Mitterrand desde su fundación en 1972. Este grupo francés, cotizado, es especialista en la promoción inmobiliaria de vivienda residencial y oficinas con amplia trayectoria y presencia consolidada en Europa (Francia, España, Alemania y Bélgica). Esta filial se conforma como el área operativa de Grupo Bassac en España, presentando un amplio track‐record dentro del sector inmobiliario en el mercado nacional. De este modo, Bassac muestra una adecuada posición en el sector inmobiliario que favorece los fundamentos competitivos de la filial analizada en este informe, dotándola igualmente si es necesario en el desarrollo de su actividad, de herramientas de financiación y liquidez que favorecen su perfil de solvencia. 

La compañía mantiene desde su constitución una gestión independiente y management propio que responde directamente a su matriz. Su gestión durante su trayectoria reciente se valora satisfactoriamente en términos generales, soportada en un equipo de profesionales con amplio expertise, que desarrollan una estrategia prudente fundamentada en la adquisición selectiva de suelo de calidad y mantenimiento de niveles de rentabilidad satisfactorios. Asimismo, la estrategia de Premier se centra en el desarrollo de sus promociones en zonas de España con alta demanda (Madrid y Barcelona principalmente), lo que asegura la continuidad de su actividad y el mantenimiento de su rentabilidad. 

El apalancamiento financiero de Premier España presenta cierta volatilidad dada su actividad, que impacta en los ratios en función de si se encuentra la compañía en una fase de mayor construcción o de entregas. En 2023, el endeudamiento ha descendido frente a 2022 (2,6x vs 4,4x, respectivamente), al haberse tratado de un año prudente en cuanto a desarrollo promotor, y primando la fase de ventas. En 2024, la compañía estima un mayor volumen de endeudamiento, derivado del ciclo expansivo previsto para este ejercicio, desarrollando una política más agresiva de compra de suelo, y cuyos efectos en los resultados de la compañía se esperan para 2025-2026.


Análisis Cuantitativo

El presente análisis se basa en las cuentas anuales auditadas a cierre 31 de diciembre de 2020-2022 (Auditor: Mazars Auditores, S.L.P.). Adicionalmente, se ha tenido presente un balance de situación y cuenta de resultados para el cierre estimado de 2023 por Premier España (pendiente de auditoría).

Resultados y Rentabilidad

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La evolución de Premier España durante el último ejercicio auditado (2022) reflejó un descenso en la cifra de negocio (-28% YoY) con motivo del menor número de entregas realizadas en ese año (415 viviendas y 57 locales versus 725 viviendas y 15 locales en 2021). De este modo, su actividad se caracteriza por mantener cierta fluctuación en las ventas, producido por el efecto del calendario de desarrollo y entrega de cartera inmobiliaria que, además en estos años, ha estado condicionada por la menor adquisición de suelo en las primeras fases de la pandemia del Covid-19, trasladándose a unas menores ventas al cabo de 24-30 meses. 

Aunque durante 2023 el número de entregas descendió a 399, la compañía presentó un ascenso en su facturación (+22,5% YoY) que se estima continuará en próximos ejercicios consecuencia del mayor negocio promotor que está realizando el grupo de forma individual y las positivas cifras de preventas alcanzadas (€288m a cierre de 2023, con el 87% y 54% del presupuesto de 2024 y 2025 ya formalizado en contratos con sus clientes). Este descenso en las entregas y aumento en los ingresos radica en que durante 2022 también se incluían las entregas de viviendas desarrolladas con la sociedad asociada al 50% ‘Premier Inversiones y Promoción de Viviendas’, no registrándose en la cifra de negocio. Adicionalmente, se destaca como dato representativo que podría favorecer esta evolución en los ingresos, siempre que continúen los niveles actuales de fortaleza en la demanda de vivienda nueva, la cartera de suelo de Premier España, que alcanzó €323m a cierre de 2023 (la media alcanzada para esta en el periodo 2017-2023 se sitúa en los €269m).

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En cuanto a los costes operativos, donde cabe mencionar la externalización en proveedores de los costes de construcción y desarrollo de sus promociones, se han caracterizado por un notable incremento en los últimos años consecuencia del escenario de fuertes subidas y elevada inflación del entorno en general, aspecto que ha sido gestionado por la compañía con una traslación al precio medio de venta de sus viviendas (€374k en 2023 vs €276k en 2021). Esto ha traído consigo que si bien el EBITDA y margen operativo se vio penalizado en 2022 (€13,9m y 13%; -38,7% y -2,3pp YoY), dada la relativa estabilización de los costes del sector que se está reflejando sobre todo desde 2023 (habiendo alcanzado, a priori, sus valores máximos), la compañía podría fortalecer de nuevo en mayor medida su rendimiento operativo (€23,9m y 18,3% para este 2023 provisional). Cabe mencionar que dentro de esta evolución favorable en los márgenes ha repercutido positivamente el aprovechamiento del conocimiento en las zonas donde desarrollan las promociones junto con una mayor optimización del precio de venta (por encima de los objetivos definidos en alguna promoción).

La ausencia de una estructura significativa de inmovilizado a largo plazo favorece la conversión de EBITDA en resultados de explotación, alcanzando su EBIT €24,3m en 2023 (+76,2% YoY) y cuya capacidad de traslación se mantiene a lo largo de su trayectoria.

Respecto a la carga financiera, si bien se ha producido un incremento de los gastos financieros del 28,1% para 2023 consecuencia de la fuerte subida de tipos de interés en el entorno, es importante destacar que dicha subida se ha mitigado por la composición de la deuda financiera de la compañía, más enfocada a tipo de interés fijo (en torno al 66% de la financiación). 

Con todo ello, Premier España ha mantenido unos resultados finales positivos, con un EBT que se situará en torno a los €20m en 2023 (+28,8% YoY) y que mantiene la adecuada trayectoria del grupo en su histórico de resultados, manteniendo unos recurrentes y sólidos beneficios con su actividad, aspecto que se valora positivamente por parte de EthiFinance Ratings. Aunque a nivel de Premier las perspectivas son favorables para próximos años, su matriz y grupo Bassac en general, podría tener un ajuste de su negocio y resultados este 2024 principalmente y parte de 2025 con motivo de la menor demanda que se está reflejando en el resto de los mercados donde opera (Francia, Alemania y Bélgica) y ya visible en su cartera de preventas, aspecto que se valora de forma más prudente por parte de la Agencia de Rating.

Estructura de Activo y Endeudamiento

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La estructura de inversión y financiación de Grupo Premier se ha caracterizado en los últimos años por su relativa estabilidad y por reflejar una mayor concentración en el corto plazo, consecuencia de la actividad promotora desarrollada, donde un alto peso de su activo corresponde a las existencias (suelo y promociones llevadas a cabo en sus diferentes fases, ascendiendo a un 71% sobre el total activo en 2023) así como una distribución equilibrada entre financiación propia y financiera. En este sentido, se destacan unos valores muy positivos para el ratio PN/DFT, que alcanzan el 136,8% para el cierre provisional de 2023.

Respecto al perfil de endeudamiento de la compañía, destaca su carácter cortoplacista, todo ello relacionado con el sector donde opera de promoción de vivienda nueva. Así, se refleja una concentración de la financiación ajena principalmente a corto plazo, destacando para 2023, el peso de los préstamos promotores (€27,6m), pagarés emitidos en el MARF (€21m de un total de €50m de límite disponible desde 2021) y préstamos para la adquisición de suelo por €19,4m. En conjunto, esta financiación representa el 93,3% de su deuda financiera total, estando el resto distribuido en préstamos corporativos y pólizas de crédito. Adicionalmente, se destaca la financiación mostrada en los anticipos de clientes procedentes de los contratos de reservas y compraventa por €60,2m a cierre de 2023, llevando una evolución creciente en los últimos años (€43,9m en 2021), aspecto que refleja la favorable evolución del negocio con una mayor demanda y actividad al mismo tiempo que actúa como una fuente de financiación adicional.

Su estructura de endeudamiento se caracteriza por mostrar cierta volatilidad derivada del momento de ejecución de su cartera inmobiliaria, aspecto que dota de cierta variabilidad a sus principales ratios económico-financieros pero que, valorando en conjunto todo el ciclo, se consideran cifras moderadamente adecuadas. Así, el grupo presentó una cifra de DFN/EBITDA que se situará en valores positivos y controlados de 2,6x a cierre de 2023 (cifras provisionales), si bien se espera un mayor incremento en 2024 (alrededor de 5,8x) derivado de la mayor disposición de deuda financiera para acometer todo el crecimiento previsto en el ámbito promotor. No obstante, esta financiación de circulante presenta un carácter temporal, cancelando deuda conforme se realizan las entregadas de viviendas finalizadas, aspecto que mitiga los picos de endeudamiento en su estructura y enfoque a corto plazo. Desde Ethifinance Ratings consideramos que presenta cifras de endeudamiento relativamente controladas en términos medios, aunque están condicionadas en próximos años al favorable ritmo de realización de sus existencias y venta en el mercado (principalmente Madrid y Barcelona, ciudades con una amplia demanda en el mercado nacional).


Detalle deuda financiera 2023p*

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Premier España presenta una menor concentración de deuda financiera referenciada a tipo variable (en torno al 34% del total), aspecto que mitiga parcialmente la subida de tipos de interés experimentada en el entorno, disponiendo de un ratio de cobertura de intereses que se situó en 5,2x para 2023p, con una mejoría de +1,3x debido principalmente al incremento del EBITDA este último año. A pesar de esto, se estima una subida de los gastos financieros provocada también por el mayor endeudamiento del grupo para 2024, lo que penalizará este ratio para el año actual, pudiendo mejorar en próximos ejercicios condicionado a una favorable consecución y realización de los niveles de EBITDA esperados con el mayor incremento de actividad estimado.

Por otro lado, dada su pertenencia a un grupo mayor (Bassac), en los últimos años se han realizado repartos de dividendos desde Premier hacia la matriz, estimándose continuar en próximos ejercicios bajo el cumplimiento de las cifras proyectadas. Aunque continúa manteniendo unos niveles de capitalización sólidos, esta política condiciona la acumulación de resultados dentro de la empresa, pudiendo impactar en sus niveles como en 2024, donde se prevé un descenso importante del ratio PN/DFT (ligeramente por debajo del 70%, considerándose aun así cifras favorables) con motivo del mayor endeudamiento que alcanzará el grupo para impulsar su negocio promotor. Por otro lado, su favorable acceso a financiación otorgada por su accionista Bassac se valora positivamente, con un sistema de cash pooling que refuerza las necesidades de tesorería de la compañía en caso de presentarse, aspecto que dota de flexibilidad y eleva su capacidad para acometer su actividad. Cabe destacar igualmente el adecuado perfil financiero de Grupo Bassac donde se incluye el grupo bajo análisis, con un controlado apalancamiento financiero y sólida estructura de fondos propios.

En general, desde EthiFinance Ratings valoramos como adecuada la estructura financiera de Premier España, manteniendo una favorable capacidad para acometer sus compromisos financieros en el corto plazo dado el carácter de su financiación asociada a la entrega de viviendas y niveles actuales de ventas y entregas futuras (contratos de compraventa en firme que se sitúan en niveles elevados y superiores a la media de los últimos años). No obstante, esta capacidad podría verse deteriorada o limitada en función de la evolución de la economía y del mercado en general (sector cíclico).

Generación de Caja y Liquidez

Premier España presenta unos niveles de liquidez positivos apoyados por varios aspectos tales como: i) disponibilidad de tesorería en balance (€12,2m) junto con amplios fondos disponibles en sus préstamos promotores, pólizas de crédito y programa de pagarés en el MARF (en conjunto, €148,1m) a cierre de 2023, ii) positivos y recurrentes fondos operativos generados con su actividad (FFO), situándose de media en €10,3m para el periodo 2020-2022, y iii) respaldo general del Grupo Bassac del que forma parte, contando con un sistema de cash pooling que proporciona liquidez en caso de ser necesario, además de la financiación y/o apoyo con garantías por parte de la propia matriz. Se destaca también, que Grupo Bassac presente unos positivos y favorables niveles de liquidez. 

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Respecto al cash flow, partiendo del último año auditado y disponible (2022), la compañía presentó unos niveles de caja operativa (CFO) positivos pero muy reducidos (€0,8m; -98% YoY) impactados por las menores entregas, ingresos y beneficios generados ese último año junto a las mayores necesidades de working capital (-€5,4m). En este sentido, el incremento reflejado en las existencias (promociones en curso y terminadas al final de año) supuso una mayor aplicación de recursos (-€17m).

Cabe destacar de este modo que, la propia actividad de este tipo de compañías y características propias de su working capital se debe analizar desde un punto de vista operativo, pudiendo condicionar, a priori, los valores de cash flow pero que no penalizan su capacidad de pago al mantener principalmente (como el propio caso de Premier España) deuda de carácter promotor que se cancela conforme se finalizan dichas promociones y con vencimientos adecuadamente estructurados y acompasados a su generación de caja.

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Por otro lado, históricamente la compañía ha remunerado de manera recurrente a su matriz, mostrando en los dos últimos años una salida de caja que alcanzó los €8m para 2022. Este aspecto, junto a una amortización neta de deuda financiera (-€4,9m), impactaron en una leve reducción de sus niveles de caja finales que se situaron en €28,9m a cierre de 2022 (esta cifra incorpora alrededor de €22m en caja restringida proveniente de los ingresos de sus clientes y que solo pueden emplearse para gastos de las promociones). 

Durante 2023, a pesar de no haber contado con un cash flow para el ejercicio, dado que se encuentra pendiente de cierre y auditoría, desde EthiFinance Ratings estimamos una evolución positiva para el mismo apoyada en la favorable marcha del negocio en sus cifras de EBITDA y conversión en FFO, pudiendo situarse este último en torno a los €14,8m (+139,1% YoY). Además, la compañía habría generado una caja final de €10m, aspecto que refuerza los niveles de liquidez del grupo con un cash de €39,2m a cierre del ejercicio. Aún así, para 2024 se prevé un mayor ajuste para el ratio FFO/DFN, que se situará en torno al 10%, requiriéndose un mayor avance en la generación de caja operativa para próximos años.

Respecto a su calendario de vencimientos de la deuda financiera, el pool bancario se encuentra concentrado principalmente con préstamos promotores de entidades financieras de referencia en el sector que financian tanto el suelo como el desarrollo de la promoción, siendo atendidos conforme se finalizan y entregan las viviendas a los clientes. Por tanto, su capacidad de pago se encuentra en cualquier caso condicionada a la favorable marcha del negocio de promoción, requiriendo del mantenimiento de una elevada cartera de ventas en firme (como se refleja en la actualidad para Premier) y no desviación en las distintas fases de desarrollo ya que podría impactar negativamente en la solvencia de la compañía en un escenario desfavorable del mercado. Resaltar también que la compañía presenta varios préstamos corporativos (a cierre de 2023 tiene unos €4m pendientes de amortizar en una mayor parte en 2024 y 2025), siendo, a priori, asumibles con la propia generación de caja.

Proyecciones financieras