Opac du Rhône


Type of ratings: Corporate

Rating value: EF1+

Outlook:  –

License: EthiFinance Ratings

Solicited

 

ACTION DE NOTATION ET JUSTIFICATION 

 

EthiFinance Ratings attribue la notation de crédit court-terme “EF1+” à l’OPAC du Rhône (« l’OCR » ou « l’OPAC » ou « l’organisme » dans ce rapport). L’instrument de NEU CP de €150m de l’Opac du Rhône bénéficie également d’une notation EF1+. 

 

DESCRIPTION DE L’EMETTEUR 

 

L’OPAC du Rhône gère un parc immobilier d’environ 12 000 logements dont 99.8% de logements conventionnés. L’OCR possède un statut d’office public de l’habitat et est le premier bailleur social du Département du Rhône, sa collectivité territoriale de rattachement. L’histoire récente de l’organisme est caractérisée par sa séparation – en 2016 - avec l’OPH de la Métropole de Lyon (Lyon Métropole Habitat), compte tenu de la scission du département du Rhône de Lyon Métropole. En 2021, le chiffre d’affaires de l’OPH s’élève à €71m pour un EBE de c. €30m et un ratio de dette nette ajustée sur EBE de 13.4x et de dette nette ajustée sur les immobilisations corporelles de 56%.

 

FONDAMENTAUX

 

PROFIL D’ACTIVITE                                               

CADRE INSTITUTIONNEL ET REGLEMENTAIRE 

Notre notation prend en compte le soutien important pouvant être apporté par l’Etat. Le secteur bénéficie d’un environnement favorable soutenu par une règlementation et un environnement institutionnel de longue date. L’activité des bailleurs sociaux est fortement règlementée et s’appuie sur des financements publics à conditions avantageuses et repose également sur des mesures d’aides au logement venant renforcer la solvabilité des locataires. Le cadre institutionnel français nous semble solide puisque celui-ci repose sur un financement principalement via le Fonds d’Epargne de la Caisse des Dépôts et Consignations, permettant une identification et une supervision du risque. Les collectivités locales jouent également un rôle majeur en venant apporter leurs garanties aux prêts accordés par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). En cas de difficultés financières, la CGLLS (Caisse de Garantie du Logement Locatif Social) peut intervenir pour apporter son expérience, des ressources mais aussi faciliter le processus. Son intervention reste néanmoins à ce jour très rare dans le secteur. En outre, le secteur est sous la supervision d’un organisme indépendant, l’ANCOLS. Le secteur est un outil au cœur de la redistribution des richesses et contribue aussi à la stabilité du système social français. Bien que dernièrement, le secteur ait été quelque peu sous pression, nous pensons que cela témoigne plus d’une volonté d’optimisation financière que d’un désengagement de l’Etat. Le secteur est aussi un vecteur de la dépense publique pouvant être utilisé de manière contracyclique pour redynamiser l’économie.

 

ATTRACTIVITE DU PORTEFEUILLE

Le portefeuille de l’OCR se caractérise par une attractivité plutôt bonne, bien que quelque peu disparate. Ainsi, c. 27% du nombre de logements est situé en zone détendue. Ceci est quelque peu nuancé par la localisation de c. 70% du portefeuille en zone attractive (correspondant à la classification B1) et bénéficiant en particulier de la forte attraction de Lyon sur les territoires proches. Le département du Rhône présente une croissance démographique soutenue, avec une augmentation de sa population de 7.3% de 2015 à 2020, liée à la périurbanisation et à l’attraction de l'agglomération lyonnaise. Le développement de l’OPAC du Rhône devrait essentiellement se concentrer sur ces zones attractives, compte tenu des besoins en logements sociaux sur ces territoires. Le développement de l’organisme nous semble maitrisé avec une croissance nette du portefeuille de logements d’environ 1.0% par an et se composant d’une croissance brute proche de c. 2.0% par an, de cessions et démolitions contribuant respectivement pour c. -0.4% et c. -0.6% par an. 

En parallèle, sur la période 2021-2026, l’OPAC du Rhône devrait mener une politique volontariste d’investissements en matière de performance énergétique mobilisant €80m. Ces investissements doivent permettre d’éradiquer l'ensemble des « passoires thermiques » (DPE F et G) du portefeuille, et de réduire de 56% les logements classés en D et E.

 

RISQUES LOCATIFS 

Les indicateurs de gestion fondamentaux comme la vacance et le taux d’impayé sont situés à des niveaux corrects. Concernant la vacance, la vacance commerciale à plus de 3 mois est plutôt faible (à 0.75% à fin 2021). Ceci nous semble cependant nuancé par l’importance de la vacance technique (3.6% à fin 2021). Cette vacance technique provient en particulier des démolitions à venir tant dans des zones qualifiées de quartiers prioritaires de la politique de la ville que dans des zones plus détendues.

 

PROFIL FINANCIER

 

La notation demeure contrainte par le ratio élevé de dette nette ajustée sur EBE. Ce ratio s’établit à 13.4x à fin 2021. Selon le plan d’affaires à 10 ans communiqué, (i) le ratio de flux de trésorerie d’exploitation sur couverture de la dette devrait être proche de 1.4x, (ii) le ratio de levier net devrait augmenter, de manière progressive et maitrisée, au cours des prochaines années pour s’approcher des 16.0x ; il devrait ensuite progressivement redescendre. Ce haut levier s’explique par la nature du secteur ainsi que par l’important programme d’investissements en cours, tant pour le développement que pour les investissements de rénovation. Ce haut levier nous semble atténué par la présence de financements longs accordés par la Banque des Territoires. 

Dans son plan d’affaires à 10 ans, l’OPAC génère suffisamment d’EBE pour couvrir ses charges d’intérêts et ses investissements (hors investissements de développement). L’EBE permet également de couvrir les intérêts et les apports en fonds propres dans les investissements totaux (incluant les investissements de développement). Les cessions sont également une composante importante et représentent c. 10% des investissements de développement. 

Sur le long terme, les acteurs du secteur sont exposés à l’augmentation des taux d’intérêts (en particulier l’augmentation du taux du livret A), alors que l’augmentation des loyers nous semble plus compliquée d’autant plus que, compte tenu des proportions loyers/dette, l’augmentation des loyers doit être nettement supérieure à celle des taux pour compenser une augmentation des taux d’intérêt. Néanmoins, les bailleurs sociaux opèrent sur des cycles longs et il nous semble, que ceux-ci peuvent ajuster au besoin leur rythme de croissance et adapter ainsi leur développement à leur capacité de financement. 

 


DISTRIBUTION DE LA DETTE

La majorité de la dette de l’OPAC du Rhône provient de la CDC/Banque des Territoires via l’allocation de l’épargne règlementée provenant du fonds d’épargne. La majorité de la dette est indexée sur le taux du livret A. Il n’y a pas d’emprunts faisant l'objet d'opération de couverture. 

A fin 2020, l’OPAC du Rhône a émis un placement privé de type emprunt obligataire (non subordonné) amortissable de €10m avec une durée de 50 ans auprès d’investisseurs institutionnels. En 2021 et en 2022, l’OPAC a également émis €32m de titres participatifs auprès de la Banque des Territoires et d’Action Logement. Ces émissions doivent permettre à l’OPAC de financer ses projets de rénovation énergétique. Ces titres constituent des engagements inconditionnels, non assortis de sûretés et subordonnés. Ils sont comptabilisés comme des fonds propres par l’OPAC et ajustés en dette par EthiFinance Ratings. 

L’OPAC du Rhône bénéfice également de lignes de crédit non-tirées à fin 2021 d’un montant de €130m. Dans le cadre de sa gestion de trésorerie, ces lignes sont renouvelées chaque année pour une durée d’un an. 

Nous comprenons de nos discussions avec l’émetteur, qu’aucun emprunt n’est sujet à des covenants financiers.

 

LIQUIDITE

Compte tenu de la règlementation, des accès aux financement règlementés de la CDC et du plan de développement de l’OPAC du Rhône, nous estimons que ce dernier possède une liquidité « supérieure ». 


PRINCIPAUX CHIFFRES FINANCIERS

 

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SENSIBILITE DE LA NOTATION 

 

  • Liste des notations:
    • Instrument de NEU CP: EF1+
    • Notation court-terme : EF1+

Facteurs pouvant influencer (individuellement ou collectivement) la notation : 

  • Facteurs positifs (↑).

L’OPAC du Rhône bénéficie déjà de la plus haute notation court-terme. 

  • Facteurs négatifs (↓).

La notation de l’OPAC du Rhône est bien ancrée dans le EF1+. Une diminution de la note à EF1 nous semble très peu probable et proviendrait d’une dégradation de l’environnement et donc d’une régulation moins favorable, et d’un système institutionnel moins structuré. A ce jour nous n’anticipons pas de changements majeurs pouvant entrainer une dégradation de notre appréciation du risque règlementaire et institutionnel. 


INFORMATIONS REGLEMENTAIRES

01/12/2022

LEI : 969500IAX38RQ1F9IW95

Rapport de notation sollicitée court-terme.

Initiation : EF1+ le 01/12/2022

Dernière action de notation : Initiation à EF1+, le 01/12/2022

Nature de la notation : Notation court-terme sollicitée

Services annexes fournis à l'entité notée : aucun

Nom du président du comité de notation : Marc Pierron, Senior Director

Documents utilisés pour effectuer la notation :

PMT et plaquette de présentation 

Etats financiers et rapport de gestion pour 2019, 2020 et 2021

Entretiens avec la direction 

Rapport de l’ANCOLS sur l’OPAC du Rhône

Rapport de la Chambre régionale des comptes Auvergne Rhône-Alpes sur l’OPAC du Rhône

Rapport inter-associatif sur les difficultés d’accès au parc social des ménages à faibles ressources

Rapport d’impact HLM 2019, L’Union Sociale pour l’Habitat

Les outils financiers du pacte d’investissement et de financement CDC

La diversification des sources de financement du secteur du logement locatif social, Juillet 2019, Inspection Générale des Finances

Limites de la notation :

EthiFinance Ratings estime que la qualité et la quantité des informations obtenues permettent d’effectuer une notation sur la société

EthiFinance Ratings n’est pas dans l’obligation d’auditer les données fournies

Nos méthodologies utilisées pour cette notation sont disponibles via le lien suivant :

https://files.qivalio.net/documents/methodologies/Corporate%20Rating%20Methodology%20-%20Social%20Housing.pdf

https://files.qivalio.net/documents/methodologies/Corporate%20Rating%20Methodology%20-%20Short-Term%20-%2020221107.pdf

Adresse de l’agence de notation :

EthiFinance Ratings SL 

Calle Velázquez nº18 

28001 – Madrid


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Action date: 2022-12-01

Date last rating: 2022-12-01

Date first rating: 2022-12-01

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