Opac du Rhône


Rating value

SR0

2022-06-09

Justification de la notation

Nous attribuons la note court-terme de SR0 (soit le plus haut niveau de notation sur notre échelle) à l’OPAC du Rhône (« l’OCR » ou « L’OPAC » ou « l’organisme » dans ce rapport), dans le cadre de la mise en place d’un programme de NEU CP d’un montant de €150m. 

L’OPAC du Rhône gère un parc immobilier d’environ 12 000 logements dont 99.8% de logements conventionnés. L’OCR possède un statut d’office public de l’habitat et est le premier bailleur social du Département du Rhône, sa collectivité territoriale de rattachement. L’histoire récente de l’organisme est caractérisée par sa séparation – en 2016 - avec l’OPH de la Métropole de Lyon (Lyon Métropole Habitat), compte tenu de la scission du département du Rhône de Lyon Métropole. Le portefeuille de l’OCR se caractérise par une attractivité plutôt bonne, bien que quelque peu disparate. Ainsi, c. 27% du nombre de logements est situé en zone détendue. Ceci est quelque peu nuancé par la localisation de c. 70% du portefeuille en zone attractive (correspondant à la classification B1) et bénéficiant en particulier de la forte attraction de Lyon sur les territoires proches. Le département du Rhône présente une croissance démographique soutenue, avec une augmentation de sa population de 7.3% de 2015 à 2020, liée à la périurbanisation et à l’attraction de l'agglomération lyonnaise. Le développement de l’OPAC du Rhône devrait essentiellement se concentrer sur ces zones attractives, compte tenu des besoins en logements sociaux sur ces territoires. Le développement de l’organisme nous semble maitrisé avec une croissance nette du portefeuille de logements d’environ 1.0% par an et se composant d’une croissance brute proche de 2.5% par an, de cessions et démolitions contribuant respectivement pour -0.5% et -1.0% par an. En parallèle, sur la période 2021-2026, l’OPAC du Rhône devrait mener une politique volontariste d’investissements en matière de performance énergétique mobilisant €80m. Ces investissements doivent permettre d’éradiquer l'ensemble des « passoires thermiques » (DPE F et G) du portefeuille, et de réduire de 56% les logements classés en D et E. Les indicateurs de gestion fondamentaux comme la vacance et le taux d’impayé sont situés à des niveaux corrects. Concernant la vacance, la vacance commerciale à plus de 3 mois est plutôt faible (à 0.9% à fin 2020). Ceci nous semble cependant nuancé par l’importance de la vacance technique (2.9% à fin 2020). Cette vacance technique provient en particulier des démolitions à venir tant dans des zones qualifiées de quartiers prioritaires de la politique de la ville que dans des zones plus détendues. 

Notre notation prend en compte le soutien important pouvant être apporté par l’Etat. Le secteur bénéficie d’un environnement favorable soutenu par une règlementation et un environnement institutionnel de longue date. L’activité des bailleurs sociaux est fortement règlementée et s’appuie sur des financements publics à conditions avantageuses et repose également sur des mesures d’aides au logement venant renforcer la solvabilité des locataires. Le cadre institutionnel français nous semble solide puisque celui-ci repose sur un financement principalement via le Fonds d’Epargne de la Caisse des Dépôts et Consignations, permettant une identification et une supervision du risque. Les collectivités locales jouent également un rôle majeur en venant apporter leurs garanties aux prêts accordés par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). En cas de difficultés financières, la CGLLS peut intervenir pour apporter son expérience, des ressources mais aussi faciliter le processus. Son intervention reste néanmoins à ce jour très rare dans le secteur. En outre, le secteur est sous la supervision d’un organisme indépendant, l’ANCOLS. Le secteur est un outil au cœur de la redistribution des richesses et contribue aussi à la stabilité du système social français. Bien que dernièrement, le secteur ait été quelque peu sous pression, nous pensons que cela témoigne plus d’une volonté d’optimisation financière que d’un désengagement de l’Etat. Le secteur est aussi un vecteur de la dépense publique pouvant être utilisé de manière contracyclique pour redynamiser l’économie. 

La notation demeure contrainte par le ratio élevé de dette nette sur EBE. Ce ratio devrait s’établir à c. 14.5x à fin 2021. Selon le plan d’affaires à 10 ans communiqué, (i) le ratio de flux de trésorerie d’exploitation sur couverture de la dette devrait être proche de 1.45x, (ii) le ratio de levier net devrait augmenter, de manière progressive et maitrisée, au cours des prochaines années pour s’approcher des 18.0x ; il devrait ensuite progressivement redescendre. Ce haut levier s’explique par la nature du secteur ainsi que par l’important programme d’investissements en cours, tant pour le développement que pour les investissements de rénovation. Il convient de noter qu’en cas de besoin, l’organisme peut facilement ralentir son développement, ce qui devrait alors s’accompagner d’une baisse du ratio de dette nette sur EBE. 

 

Perspective d’évolution des ratios de crédit (CMEE)

Notre CMEE est Stable ; le levier devrait augmenter de manière modérée, reflétant une progression de la dette plus rapide que celle de l’EBE, mais ceci s’accompagne également d’une amélioration des actifs du portefeuille. 

 

Sensibilité de la notation

La notation de l’OPAC du Rhône est bien ancrée dans le SR0. Une diminution de la note à SR1 nous semble très peu probable et proviendrait d’une dégradation de l’environnement et donc d’une régulation moins favorable, et d’un système institutionnel moins structuré. A ce jour nous n’anticipons pas de changements majeurs pouvant entrainer une dégradation de notre appréciation du risque règlementaire et institutionnel. 

 

Décomposition de la dette et analyse de la liquidité

La majorité de la dette de l’OPAC du Rhône provient de la CDC/Banque des Territoires via l’allocation de l’épargne règlementée provenant du fonds d’épargne. La majorité de la dette est soit indexée sur le taux du livret A (c. €360m), ou à taux fixe (c. €60m). Il n’y a pas d’emprunts faisant l'objet d'opération de couverture. 

A fin 2020, l’OPAC du Rhône a émis un placement privé de type emprunt obligataire (non subordonné) amortissable de €10m avec une durée de 50 ans auprès d’investisseurs institutionnels. L’OPAC a également émis en 2021 €10m de titres participatifs auprès de la Banque des Territoires. Cette émission doit permettre à l’OPAC de financer ses projets de rénovation énergétique. Ces titres constituent des engagements inconditionnels, non assortis de sûretés et subordonnés. En 2022, l’OPAC prévoit de nouvelles émissions en titres participatifs pour un montant de €22m (€15m Action Logement et €7m Banque des Territoires). 

L’OPAC du Rhône bénéfice également de lignes de crédit non-tirées à fin 2021 d’un montant de €130m. Dans le cadre de sa gestion de trésorerie, ces lignes sont renouvelées chaque année pour une durée d’un an. 

Nous comprenons de nos discussions avec l’émetteur, qu’aucun emprunt n’est sujet à des covenants financiers. 

Compte tenu de la règlementation, des accès aux financement règlementés de la CDC et du plan de développement de l’OPAC du Rhône, nous estimons le score de liquidité de 3/3. 


Informations réglementaires

SPRR/2022/000750/09/06/2022

LEI : 969500IAX38RQ1F9IW95

Rapport de notation sollicitée court-terme.

Initiation : SR0 le 09/06/2022

Dernière action de notation : Initiation à SR0, le 09/06/2022

Nature de la notation : Notation court-terme sollicitée

Nom du président du comité de notation : Thomas Dilasser, Senior Rating Analyst

Documents utilisés pour effectuer la notation :

  • PMT 2020 et plaquette de présentation
  • Etats financiers et rapport de gestion pour 2019 et 2020
  • Dossier annuel de situation 2020
  • Entretiens avec la direction
  • Rapport de l’ANCOLS sur l’OPAC du Rhône
  • Rapport de la Chambre régionale des comptes Auvergne Rhône-Alpes sur l’OPAC du Rhône
  • Rapport inter-associatif sur les difficultés d’accès au parc social des ménages à faibles ressources
  • Rapport d’impact HLM 2019, L’Union Sociale pour l’Habitat
  • Les outils financiers du pacte d’investissement et de financement CDC
  • La diversification des sources de financement du secteur du logement locatif social, Juillet 2019, Inspection Générale des Finances

Limites de la notation :

  • EthiFinance Ratings estime que la qualité et la quantité des informations obtenues permettent d’effectuer une notation sur la société
  • EthiFinance Ratings n’est pas dans l’obligation d’auditer les données fournies

Nos méthodologies utilisées pour cette notation sont disponibles via le lien suivant :

https://files.qivalio.net/documents/compliance/Credit-Rating-methodology-applied-to-Social-Housing-Providers.pdf

https://files.qivalio.net/documents/compliance/short-term-methodology-04March2022.pdf

Adresse de l’agence de notation :

Qivalio SAS

20 boulevard Deruelle

69003 Lyon

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