AEGIDE DOMITYS


Rating value

SR1

2022-09-08

ACTION DE NOTATION ET JUSTIFICATION DE LA NOTATION

  • EthiFinance Ratings attribue la notation court terme de SR1 au programme de NEU CP de €100m, envisagé par le groupe Aegide Domitys.
  • Cette notation reflète d’une part le profil d’activité très bon du groupe, qui est leader sur un marché en développement, et d’autre part, la très bonne qualité de crédit de son actionnaire principal, La Mondiale SAM, qui se porte garant à première demande du programme de NEU CP. La notation attribuée par Axesor Rating, filiale du groupe Qivalio dont EthiFinance Ratings est une marque, à La Mondiale SAM, ressort ainsi à A.  Ceci rehausse la notation du programme de NEU CP envisagé par le groupe Aegide Domitys, qui est contrainte par un profil financier moyen du fait notamment de la forte croissance du groupe.

DESCRIPTION DE L'ACTIVITE DU GROUPE

Aegide Domitys est un groupe privé de promotion immobilière et d’exploitation de résidences services seniors (RSS). Une RSS est définie par la loi ASV de 2015 comme un « ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ». Les logements proposés par les résidences Domitys vont du T1 au T3. Les résidences comportent un espace logements, et un espace réservé aux services (restauration, activités physiques, bibliothèque…).

Aegide Domitys comptait à fin 2021 134 RSS dont 3 en Belgique, 1 en Italie, 1 à l’Ile Maurice représentant environ 16 000 logements, tandis que 61 autres RSS étaient en cours de construction. En 2021, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires consolidé de €414m pour un EBITDA de €110m. 

 

FONDAMENTAUX

PROFIL D’ACTIVITE

EVALUATION DU PROFIL DE RISQUE DU SECTEUR

  • De très bonnes perspectives de croissance

Une RSS est accessible aux plus de 60 ans (soit 31% de la population française projetée en 2035 selon l’Insee) qui peuvent y trouver le confort pour continuer à vivre en autonomie tout en bénéficiant de services de proximité tels que des commerces, des transports en commun, des médecins ou encore des pharmaciens. L’âge moyen d’entrée en RSS chez Domitys se situe en moyenne à 83 ans, pour une durée moyenne de séjour par résident de 5 à 6 ans. Le cœur de cible des RSS est donc le senior fragilisé ou en légère perte d’autonomie. 

Le nombre de résidences seniors, destinées aux personnes âgées autonomes est passé de 432 en 2013 à 972 environ à fin 2021 et devrait franchir la barre symbolique des 1000 en 2023, soit environ 80 000 logements. La population des 75-84 ans devrait fortement croître sur la période 2020-2030 avec une hausse de +47% (source : Think Tank Matières Grises). La hausse serait ensuite de 11% de 2030 à 2040, puis de 6% de 2040 à 2050. En outre, la période 2030-2040 devrait connaître une explosion des 85 ans et plus (+58%).

 

  • L’emplacement, l’image de marque et la capacité à proposer des services de qualité sont primordiaux, mais les barrières à l’entrée restent toutefois modérées

Le marché des RSS est un marché privé, local, très lié à l’écosystème dont il est à la fois un moteur et dont il se sert pour attirer des prospects et offrir un cadre de vie en adéquation avec les besoins et les capacités physiques des clients. Toutefois, contrairement aux établissements médicalisés, tels que les EHPAD, les RSS ne nécessitent pas une autorisation préalable des ARS ni ne sont soumis aux contrôles des instances sanitaires, et obtiennent par ailleurs quasi automatiquement l’agrément Services d’Aide et d’Accompagnement à Domicile (SAAD) sur demande. Les barrières à l’installation sont donc plus limitées. En contrepartie, le caractère privé du marché lui permet de fixer ses tarifs, dans la limite des possibilités offertes par les loyers qui sont payés aux propriétaires des murs. 

 

  • Un marché également attractif pour les investisseurs 

L’investissement locatif en RSS est en effet de plus en plus prisé des investisseurs, particuliers ou institutionnels, qui cherchent un rendement financier relativement sécurisé, les loyers étant payés par l’exploitant des RSS, indépendamment du taux de remplissage des résidences, dont le risque est supporté dès lors par l’exploitant. En outre, des dispositifs fiscaux incitent les particuliers à investir avec le statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP), ce qui offre des perspectives de croissance pour la partie promotion dont dépend l’équilibre du business model des RSS « nouvelle génération ». A travers ce modèle triangulaire, les investisseurs sont propriétaires des murs, les résidents paient un loyer et des services à un exploitant qui est le fournisseur de services et paie en contrepartie des loyers à l’investisseur. Les investisseurs institutionnels sont également de plus en plus attirés par ce marché qui offre une diversification d’investissements.

 

POSITIONNEMENT ET COMPETITIVITE DE L’ENTREPRISE NOTEE

  • Aegide Domitys est le leader français incontesté en parts de marché et se veut leader sur les services proposés

Aegide Domitys est le leader français avec 20.9% de parts de marché d’après Xerfi 2021 (soit plus du double de son premier concurrent). Le parc est jeune avec 48% des résidences mises en service il y a moins de 5 ans, 91% il y a moins de 10 ans. Sur les 134 résidences à fin 2021, 82 étaient matures (remplissage optimisé) tandis que 52 étaient encore en phase de lancement (le remplissage prenant entre 12 et 36 mois). Les services proposés par Domitys sont très nombreux et adaptés aux besoins des résidents (piscine, salle de sport, salon de coiffure, gardiennage…). Il en résulte des tarifs plus élevés que la moyenne du secteur et donc une population cible plutôt aisée.  

  • Aegide Domitys est l’un des rares acteurs totalement intégrés sur la chaine de valeur

Le groupe est à la fois le promoteur et l’exploitant des RSS. Il combine donc deux métiers qui sont étroitement liés, l’équilibre économique du groupe reposant dès lors sur le bon calcul entre les tarifs fixés pour l’exploitation des RSS et les loyers à payer aux investisseurs, définis contractuellement lors de la phase de commercialisation des programmes. Cette spécificité du groupe, qui s’appuie également sur Nexity, premier promoteur immobilier français et actionnaire d’Aegide Domitys, sur certaines opérations en co-promotion, lui permet d’une part de bénéficier d’opportunités plus nombreuses, ce qui explique son développement accéléré depuis 20 ans par rapport à la concurrence. D’autre part, le « business model » des RSS « nouvelle génération » reposant sur un équilibre financier entre investisseurs, exploitant et résidents, l’intégration permet une meilleure maîtrise de cet équilibre.

  • Une présence sur l’ensemble du territoire français, et en développement à l’étranger

Le groupe est essentiellement présent en France (historiquement 99% du chiffre d’affaires), dans des villes de taille moyenne, mais tend à se développer dans des villes de plus grande taille, où les ventes en bloc sont généralement plus accessibles, ainsi qu’à l’étranger (Belgique, Italie, Ile Maurice). 


 

 

GOUVERNANCE

  • Un management stable depuis la création, et bénéficiant du soutien d’acteurs majeurs

Le groupe est né en 1998 de la vision commune de trois hommes, Jean-Marie Fournet, Didier Jaloux et Frédéric Walther, dont deux font toujours partie du management de l’entreprise. Les fondateurs ont su s’entourer de partenaires à la fois capitalistiques et opérationnels, avec notamment l’arrivée en 2008 du promoteur Nexity qui a acquis une participation minoritaire puis est devenu brièvement actionnaire majoritaire en 2018. En juin 2021, Nexity a cédé la majorité du capital à AG2R La Mondiale, témoignant ainsi de l’attrait du « business model » proposé par Aegide Domitys.

  • Une tendance sociale faisant partie du « business model » du groupe

Si le groupe est encore en développement et ne reporte pas sur tous ses indicateurs ESG, il vient de signer en 2022 un « sustainability-linked loan » avec trois indicateurs : le nombre de ses RSS labelisées Viseha (label indépendant français Vie Senior et Habitat créé avec l’Afnor en 2018), la consommation électrique des RSS, et le taux d’accident du travail. En outre, l’activité du groupe a une portée sociale forte. 

 

PROFIL FINANCIER

CASHFLOW et LEVIER

  • Un FCF négatif et un levier net ajusté très élevé du fait de la phase de croissance et de l’impact des dettes locatives

A fin 2021, le groupe Aegide Domitys présentait un levier net ajusté (des provisions pour les retraites) par EthiFinance Ratings de 10.0x, dû d’une part à la forte proportion des dettes locatives IFRS 16 (70% en moyenne de la dette consolidée), et d’autre part à la phase de forte de croissance du groupe. En effet, à l’ouverture d’une RSS, la dette locative est comptabilisée immédiatement au bilan tandis que l’EBITDA reste négatif pendant environ deux ans, lors de la phase de “ramp-up”. Il en résulte une amplification du levier net ajusté. En nous appuyant sur la tendance normative d’EBITDA des résidences matures, dites « en croisière », nous calculons un impact de 4.0x sur le levier, soit un levier net ajusté normatif proche de 6.0x, qui reste toutefois élevé. 

Le free cashflow ajusté (post dividendes aux minoritaires et post paiement des loyers) ressort structurellement négatif chez Aegide Domitys. Cela résulte d’une rentabilité limitée, notamment sur l’activité d’exploitation, combinée à des capex de maintenance et de rénovation nécessaires pour l’entretien des résidences. La bonne profitabilité de l’activité de promotion compense en partie les pertes de la partie exploitation au cours de la phase de « ramp-up ». L’activité de promotion est en revanche plus volatile que celle de l’exploitation.

SOLVABILITE

A fin juin 2022, la dette consolidée brute d’Aegide Domitys s’élevait à €1.2Md, €235m en excluant les dettes IFRS 16 (principalement supportées par les sociétés d’exploitation des résidences Domitys) et les dettes des filiales immobilières (non significatives). La majeure partie de la dette financière hors IFRS 16 se trouvait donc sur Aegide SAS et était ventilée entre des financements externes (bancaires ou désintermédiés) et des financements avec l’actionnaire majoritaire, La Mondiale SAM. En février 2022, le groupe a souscrit un « sustainability-linked loan » de €165m comprenant d’une part un term loan de €50m à maturité 2028, et d’autre part RCF 5+1 de €115m à maturité 2027. Les covenants de ce SLL contiennent notamment un ratio de levier calculé sur une base pré-IFRS 16 et hors dette actionnaire, qui devrait être respecté sur notre période de projection.

Le ratio de solvabilité du groupe Aegide Domitys est fortement impacté par des capitaux propres négatifs, qui ont notamment été dégradés lors du passage au référentiel IFRS en 2018. 

 

PROFIL DE LIQUIDITE

En dépit de FCF négatifs attendus sur la période de projection, les maturités relativement longues du groupe – la première échéance significative est en 2026 – lui permettent d’avoir un profil de liquidité jugé adéquat. En outre, 33% de la dette de la holding d’Aegide SAS est une dette vis-à-vis de l’actionnaire majoritaire, sous forme de ligne de trésorerie, de compte courant et de prêt et à maturité longue, dont le profil de crédit très favorable pourrait contribuer à améliorer le profil de liquidité d’Aegide Domitys, en augmentant le recours à du financement apporté par l’actionnaire.

 

PERSPECTIVE D’EVOLUTION DES RATIOS DE CREDIT (CMEE)

  • Perspective d’évolution des ratios de crédit : Stable

Dans la phase de croissance que connaît actuellement le groupe, nous nous attendons à ce que les ratios restent relativement stables. En effet, la part de résidences matures dans le total des résidences sous exploitation va mécaniquement augmenter au cours des prochaines années et donc la marge d’EBITDA consolidé va s’améliorer par conséquent. Toutefois cette amélioration sera atténuée en valeur nominale par la phase de forte croissance souhaitée par le groupe et le rythme d’ouverture des nouvelles RSS dont la rentabilité négative les premières années pèsera sur les ratios de crédit, notamment le levier net ajusté qui devrait rester très élevé.

 

SENSIBILITE DE LA NOTATION

Nous pourrions rehausser la note d’Aegide Domitys en cas de ralentissement du processus de croissance et de normalisation de la situation financière du groupe. Cela se traduirait, entre autres, par un EBITDA plus significatif et un levier moins élevé.

A l’inverse, en cas d’accélération significative de la croissance du parc de RSS, la dégradation des ratios de crédit qui en résulterait pourrait entraîner mécaniquement une dégradation de la note actuelle.

 


 

INFORMATIONS REGLEMENTAIRES

SPRR/2022/768/08/09/2022

LEI : 9695005GBHNJ6CBMOR57

Rapport d’initiation d’une note sollicitée publique court terme

Dernière notation : Non applicable

Date d’initiation de la notation : SR1 le 08 septembre 2022

Nature de la notation : Notation publique sollicitée 

Avec la participation de l’entité notée ou d’une tierce partie liée : Oui, le rapport de notation a été revu par l’émetteur avant publication

Avec accès au management : Oui

Avec accès à des documents internes : Oui

Autres services fournis à l’entité :  Non

Nom du président du comité de notation : Johann SCAVONE, analyste de notation senior

Sources d’information significatives utilisées dans le processus de notation :

  • Etats financiers consolidés d’Aegide 2018, 2019, 2020, 2021
  • Etudes sectorielles Think Tank matières grises, Xerfi 2021
  • Détail de la dette au 30 juin 2022
  • Présentation de l’entreprise
  • Documentation juridique des contrats de crédit
  • Documentation juridique de la garantie à première demande par La Mondiale SAM
  • Entretien avec la direction financière de la société

Limites : 

  • EthiFinance Ratings considère que la qualité et la quantité des informations disponibles sur l’émetteur sont suffisantes pour réaliser une notation.
  • EthiFinance Ratings n’a pas l’obligation d’auditer ou de vérifier l’exactitude des éléments fournis.

Méthodologies principales utilisées : 

https://files.qivalio.net/documents/compliance/long-term-methodology-04March2022.pdf

https://files.qivalio.net/documents/compliance/short-term-methodology-04March2022.pdf

https://files.qivalio.net/documents/compliance/QIVALIO-Recovery-and-instrument-rating-methodology-External_28Oct20.pdf

https://files.qivalio.net/documents/compliance/QIVALIO-ESG-Considerations.pdf

 

Qivalio SAS

20 boulevard Eugène Deruelle

69003 LYON

 

 

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